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Détails du bien

VilleMarseille 1er (13)
Surface56m²
Coût Total164 460€
Loyer Annuel11 284€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 964,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans immeuble ancien, 2e étage sans ascenseur, appartement vendu occupé avec locataire en place depuis 2016 : L'appartement se compose d'un hall et dégagement distribuant les pièces suivantes : Un séjour comportant deux portes-fenêtres, une grande chambre, une cuisine indépendante avec une porte-fenêtre, une chambre supplémentaire comportant une fenêtre donnant sur cour ; une salle d'eau, un water-closet indépendant. Loyer = 731 € charges = 84 € TOM = 20 € Idéal investisseur, belle rentabilité, n'hésitez pas à joindre Cyril CASTELLA pour obtenir plus d'informations et visiter l'appartement :

MARCOS IMMOBILIER 7-9, rue GRIGNAN, 13006 MARSEILLE

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Total : 164 460€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 45 660€
Valeur du bien : 155 660€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 16.79€/m²/mois
Fourchette : 13.01€ - 21.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11284€/an
Fourchette totale : 729€ - 1213€/mois
Fourchette annuelle : 8746€ - 14560€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 268,29 €/m²
Basé sur :255 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 024 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-129 024€ (-54.0%)
Marge achat-revente :74 564€ (31.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 537,66€
Coût de l'assurance :14 390,25€
Taxe foncière : 1 128,44€/an
Soit par mois : 94,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,00€/mois
Soit par an : 1 008,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 940,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 049,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine (nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 660 €(815 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 150€/m² = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 16 m² × 60€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 056 €
Revenus locatifs : +11 284 €
Charges déductibles : -54 056 €
Résultat foncier Année 1 : -42 772 €(Déficit de 42 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 396 €/an
Revenus locatifs : +11 284 €
Charges déductibles : -8 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 888 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21371.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 284 €54 061 €5 689 €-42 777 €21 400 €21 377 €21 377 €
211 510 €8 252 €5 540 €3 258 €--18 119 €
311 740 €8 098 €5 386 €3 642 €--14 477 €
411 975 €7 938 €5 226 €4 037 €--10 440 €
512 215 €7 773 €5 061 €4 442 €--5 998 €
612 459 €7 601 €4 889 €4 858 €--1 140 €
712 708 €7 424 €4 712 €5 284 €---
812 962 €7 240 €4 528 €5 722 €---
913 222 €7 050 €4 337 €6 172 €---
1013 486 €6 852 €4 140 €6 634 €---
1113 756 €6 648 €3 936 €7 107 €---
1214 031 €6 437 €3 725 €7 594 €---
1314 311 €6 218 €3 506 €8 093 €---
1414 598 €5 991 €3 279 €8 606 €---
1514 890 €5 756 €3 044 €9 133 €---
1615 187 €5 513 €2 801 €9 674 €---
1715 491 €5 262 €2 550 €10 230 €---
1815 801 €5 001 €2 289 €10 800 €---
1916 117 €4 731 €2 019 €11 386 €---
2016 439 €4 451 €1 739 €11 988 €---
2116 768 €4 162 €1 450 €12 606 €---
2217 103 €3 862 €1 150 €13 242 €---
2317 446 €3 551 €839 €13 894 €---
2417 794 €3 230 €518 €14 565 €---
2518 150 €2 897 €185 €15 253 €---
TOTAL361 444 €195 999 €82 538 €165 445 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 445 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 370 €-6 420 €+8 790 €
2+2 370 €0 €+2 370 €
3+2 370 €0 €+2 370 €
4+2 370 €0 €+2 370 €
5+2 370 €0 €+2 370 €
6+2 370 €0 €+2 370 €
7+2 370 €+1 243 €+1 127 €
8+2 370 €+1 717 €+653 €
9+2 370 €+1 852 €+518 €
10+2 370 €+1 990 €+380 €
11+2 370 €+2 132 €+238 €
12+2 370 €+2 278 €+92 €
13+2 370 €+2 428 €-58 €
14+2 370 €+2 582 €-212 €
15+2 370 €+2 740 €-370 €
16+2 370 €+2 902 €-532 €
17+2 370 €+3 069 €-699 €
18+2 370 €+3 240 €-870 €
19+2 370 €+3 416 €-1 046 €
20+2 370 €+3 596 €-1 226 €
21+2 370 €+3 782 €-1 412 €
22+2 370 €+3 972 €-1 602 €
23+2 370 €+4 168 €-1 798 €
24+2 370 €+4 369 €-1 999 €
25+2 370 €+4 576 €-2 206 €
Total+59 250 €+49 634 €+9 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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