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Appartement à vendre

VillePouancé (49)
Surface121m²
Coût Total95 100€
Loyer Annuel10 983€
Rentabilité11.55%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 681,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Votre agence ORPI Provost Immobilier vous propose de venir découvrir en exclusivité cet appartement idéalement situé dans le centre ville de POUANCE.

Appartement sur 3 niveaux, au rez de chaussée vous y trouverez une vaste entrée donnant ensuite accès à la cave. Au premier étage, un pallier desservant une cuisine, un WC avec lave-main, une pièce de vie lumineuse, une chambre et une salle d'eau. Au deuxième étage, un pallier avec point d'eau desservant deux chambres et un bureau. En sous-sol, cave en différentes parties, accessible de l'intérieur mais également de la rue. Ce bien ne dispose ni d'extérieur ni de places de parking privé, cependant de nombreuses places publics sont disponibles aux alentours.

Contactez votre agence ORPI Provost Immobilier pour plus de renseignements REF ORPI 935 Référence agence : 935

Ville : Pouancé
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49420
Coordonnées : 47.762897, -1.194293
Total : 95 100€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10983€/an
Fourchette totale : 713€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 8557€ - 14097€/an
Rentabilité brute :11.55%
Fourchette de rentabilité :9.00% - 14.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 340,14 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :162 156 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-79 656€ (-49.1%)
Marge achat-revente :67 056€ (41.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :471,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 498,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 202,38€
Coût de l'assurance :8 321,25€
Taxe foncière : 1 098,32€/an
Soit par mois : 91,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques marques visibles sur les murs
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la buanderie
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 623 €
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -10 623 €
Résultat foncier Année 1 : 360 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 623 €/an
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -4 623 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 360 €/an
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 983 €10 627 €3 195 €357 €---
211 203 €4 542 €3 111 €6 661 €---
311 427 €4 454 €3 023 €6 973 €---
411 655 €4 363 €2 932 €7 292 €---
511 889 €4 269 €2 838 €7 619 €---
612 126 €4 172 €2 741 €7 954 €---
712 369 €4 071 €2 640 €8 297 €---
812 616 €3 967 €2 536 €8 649 €---
912 869 €3 860 €2 429 €9 009 €---
1013 126 €3 748 €2 317 €9 377 €---
1113 388 €3 633 €2 202 €9 755 €---
1213 656 €3 514 €2 083 €10 142 €---
1313 929 €3 391 €1 960 €10 538 €---
1414 208 €3 263 €1 832 €10 945 €---
1514 492 €3 131 €1 700 €11 361 €---
1614 782 €2 995 €1 564 €11 787 €---
1715 078 €2 854 €1 423 €12 224 €---
1815 379 €2 708 €1 277 €12 671 €---
1915 687 €2 557 €1 125 €13 130 €---
2016 000 €2 400 €969 €13 600 €---
2116 320 €2 239 €807 €14 082 €---
2216 647 €2 071 €640 €14 576 €---
2316 980 €1 898 €467 €15 082 €---
2417 319 €1 719 €288 €15 600 €---
2517 666 €1 534 €103 €16 132 €---
TOTAL351 796 €87 982 €46 202 €263 814 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €+107 €+2 199 €
2+2 306 €+1 998 €+308 €
3+2 306 €+2 092 €+214 €
4+2 306 €+2 188 €+118 €
5+2 306 €+2 286 €+20 €
6+2 306 €+2 386 €-80 €
7+2 306 €+2 489 €-183 €
8+2 306 €+2 595 €-289 €
9+2 306 €+2 703 €-397 €
10+2 306 €+2 813 €-507 €
11+2 306 €+2 927 €-621 €
12+2 306 €+3 043 €-737 €
13+2 306 €+3 162 €-856 €
14+2 306 €+3 283 €-977 €
15+2 306 €+3 408 €-1 102 €
16+2 306 €+3 536 €-1 230 €
17+2 306 €+3 667 €-1 361 €
18+2 306 €+3 801 €-1 495 €
19+2 306 €+3 939 €-1 633 €
20+2 306 €+4 080 €-1 774 €
21+2 306 €+4 225 €-1 919 €
22+2 306 €+4 373 €-2 067 €
23+2 306 €+4 524 €-2 218 €
24+2 306 €+4 680 €-2 374 €
25+2 306 €+4 840 €-2 534 €
Total+57 650 €+79 144 €+-21 494 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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