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Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface54m²
Coût Total86 800€
Loyer Annuel5 128€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet Appartement T3 de 54.50m² idéalement situé au premier étage d'une petite copropriété de deux lots, dans un environnement calme, au cœur du centre ville de Saint Girons L'appartement se compose d'une grande pièce de vie avec cuisine, deux chambres une salle d'eau, un WC séparé et des combles isolés pouvant être facilement aménagés pour faire une chambre supplémentaire. Pas de travaux à prévoir. Bien libre de toute occupation. Bien rare sur le secteur. A visiter sans tarder. Bien proposé par Loïc SANCERNI EI, agent commercial (RSAC 824568539) Référence annonce : 13426 Consommation énergétique : 121 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 24 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,90% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 63 700 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 2 Charges prévisionnelles annuelles : 50 €

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.973660, 1.182474
Total : 86 800€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 11 200€
Valeur du bien : 81 200€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 427€/mois
Loyer annuel estimé : 5128€/an
Fourchette totale : 316€ - 578€/mois
Fourchette annuelle : 3792€ - 6937€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :429,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :26,04€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 455,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 031,22€
Coût de l'assurance :7 812,00€
Taxe foncière : 512,84€/an
Soit par mois : 42,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 4,17€/mois
Soit par an : 50,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 427,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 502,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-75,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, remplacement de la moquette si nécessaire
Quantité: environ 18 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 200 €(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 120€/m² = 600€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement de sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Rénovation légère:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€, Remplacement moquette: 18 m² × 30€/m² = 540€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Calcul : 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 800 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 513 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 50 €/an
Calcul : 4 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 980 €
Revenus locatifs : +5 128 €
Charges déductibles : -14 980 €
Résultat foncier Année 1 : -9 852 €(Déficit de 9 852 €)
Imputable sur revenu global : 9 852 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 780 €/an
Revenus locatifs : +5 128 €
Charges déductibles : -3 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 348 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 128 €14 983 €2 908 €-9 855 €9 855 €--
25 231 €3 706 €2 831 €1 525 €---
35 336 €3 626 €2 751 €1 710 €---
45 442 €3 543 €2 668 €1 899 €---
55 551 €3 458 €2 582 €2 094 €---
65 662 €3 369 €2 494 €2 293 €---
75 775 €3 277 €2 402 €2 498 €---
85 891 €3 183 €2 307 €2 708 €---
96 009 €3 085 €2 209 €2 924 €---
106 129 €2 983 €2 108 €3 146 €---
116 251 €2 879 €2 003 €3 373 €---
126 377 €2 770 €1 895 €3 606 €---
136 504 €2 658 €1 783 €3 846 €---
146 634 €2 542 €1 667 €4 092 €---
156 767 €2 422 €1 546 €4 345 €---
166 902 €2 298 €1 422 €4 605 €---
177 040 €2 169 €1 294 €4 871 €---
187 181 €2 036 €1 161 €5 145 €---
197 325 €1 899 €1 023 €5 426 €---
207 471 €1 757 €881 €5 715 €---
217 621 €1 609 €734 €6 011 €---
227 773 €1 457 €582 €6 316 €---
237 928 €1 300 €425 €6 628 €---
248 087 €1 137 €262 €6 950 €---
258 249 €969 €93 €7 280 €---
TOTAL164 264 €75 114 €42 031 €89 150 €9 855 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 956 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 128 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 077 €-2 956 €+4 033 €
2+1 077 €+458 €+619 €
3+1 077 €+513 €+564 €
4+1 077 €+570 €+507 €
5+1 077 €+628 €+449 €
6+1 077 €+688 €+389 €
7+1 077 €+749 €+328 €
8+1 077 €+812 €+265 €
9+1 077 €+877 €+200 €
10+1 077 €+944 €+133 €
11+1 077 €+1 012 €+65 €
12+1 077 €+1 082 €-5 €
13+1 077 €+1 154 €-77 €
14+1 077 €+1 228 €-151 €
15+1 077 €+1 304 €-227 €
16+1 077 €+1 381 €-304 €
17+1 077 €+1 461 €-384 €
18+1 077 €+1 543 €-466 €
19+1 077 €+1 628 €-551 €
20+1 077 €+1 714 €-637 €
21+1 077 €+1 803 €-726 €
22+1 077 €+1 895 €-818 €
23+1 077 €+1 989 €-912 €
24+1 077 €+2 085 €-1 008 €
25+1 077 €+2 184 €-1 107 €
Total+26 925 €+26 745 €+180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 99 jours
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