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Achat appartement

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface71m²
Coût Total215 577€
Loyer Annuel10 530€
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-445€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 775 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 025 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 71 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1962, Au 4ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Une entrée, Salle de séjour : 16 m², 1 Parking

Lormont, secteur mairie, l'Agence Rulleau vous propose cet appartement de type T4 DE 72 M2, situé au 4ème et dernier étage d'une résidence sécurisée et fermée. Ce bien comprend : entrée, séjour donnant sur balcon, salle de bains, wc, cellier, 2 chambres (3ème chambre possible), loggia. Vous disposerez d'une place de parking. Cet appartement se trouve à proximité immédiate du tram et des commerces. Charges 100e/mois. Si vous souhaitez de plus amples informations ou pour toutes visites, contacter Laetitia BLANC

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.878560, -0.504470
Total : 215 577€
Prix d'acquisition : 143 775€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 204 075€
Frais de notaire : 11 502€
Coût estimé : 11 502€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 878€/mois
Loyer annuel estimé : 10530€/an
Fourchette totale : 753€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 9034€ - 12274€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 5.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 577€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :62,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 135,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 114,41€
Coût de l'assurance :18 862,99€
Taxe foncière : 1 053,02€/an
Soit par mois : 87,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 877,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 322,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-445,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(849 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 700€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 1 ensemble × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1 installation × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:10 500€
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 878 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Calcul : 878 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 577 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 053 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 630 €
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -70 630 €
Résultat foncier Année 1 : -60 099 €(Déficit de 60 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 330 €/an
Revenus locatifs : +10 530 €
Charges déductibles : -10 330 €
Résultat foncier Années 2+ : 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38699.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 775 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 454 €(65% de 143 775 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 398 €/an
Calcul : 93 454 € × 3,636% = 3 398 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 530 €70 637 €7 329 €-60 106 €21 400 €38 706 €38 706 €
210 741 €10 143 €7 136 €598 €--38 109 €
310 956 €9 943 €6 935 €1 013 €--37 096 €
411 175 €9 735 €6 728 €1 439 €--35 656 €
511 398 €9 521 €6 513 €1 877 €--33 779 €
611 626 €9 299 €6 291 €2 327 €--31 452 €
711 859 €9 069 €6 061 €2 790 €--28 662 €
812 096 €8 831 €5 824 €3 265 €--25 397 €
912 338 €8 585 €5 577 €3 753 €--21 644 €
1012 585 €8 330 €5 323 €4 254 €--17 390 €
1112 836 €8 066 €5 059 €4 770 €--12 620 €
1213 093 €7 794 €4 786 €5 299 €---
1313 355 €7 511 €4 504 €5 844 €---
1413 622 €7 219 €4 211 €6 403 €---
1513 894 €6 916 €3 909 €6 978 €---
1614 172 €6 603 €3 596 €7 569 €---
1714 456 €6 279 €3 272 €8 177 €---
1814 745 €5 944 €2 936 €8 801 €---
1915 040 €5 597 €2 589 €9 443 €---
2015 341 €5 237 €2 230 €10 103 €---
2115 647 €4 866 €1 858 €10 782 €---
2215 960 €4 481 €1 473 €11 479 €---
2316 279 €4 083 €1 075 €12 197 €---
2416 605 €3 671 €663 €12 934 €---
2516 937 €3 244 €237 €13 693 €---
TOTAL337 285 €241 603 €106 114 €95 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 530 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 211 €-6 420 €+8 631 €
2+2 211 €0 €+2 211 €
3+2 211 €0 €+2 211 €
4+2 211 €0 €+2 211 €
5+2 211 €0 €+2 211 €
6+2 211 €0 €+2 211 €
7+2 211 €0 €+2 211 €
8+2 211 €0 €+2 211 €
9+2 211 €0 €+2 211 €
10+2 211 €0 €+2 211 €
11+2 211 €0 €+2 211 €
12+2 211 €+1 590 €+621 €
13+2 211 €+1 753 €+458 €
14+2 211 €+1 921 €+290 €
15+2 211 €+2 093 €+118 €
16+2 211 €+2 271 €-60 €
17+2 211 €+2 453 €-242 €
18+2 211 €+2 640 €-429 €
19+2 211 €+2 833 €-622 €
20+2 211 €+3 031 €-820 €
21+2 211 €+3 234 €-1 023 €
22+2 211 €+3 444 €-1 233 €
23+2 211 €+3 659 €-1 448 €
24+2 211 €+3 880 €-1 669 €
25+2 211 €+4 108 €-1 897 €
Total+55 275 €+32 491 €+22 784 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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