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Appartement

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface103.23
Coût Total178 795
Loyer Annuel11 968
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 440 €
Surface : 103.23 m²
Prix au m² : 1 496,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE : Charmant appartement T4 situé dans le quartier prisé de la Cité Administrative à Blois. Ce bien, construit en 1863 et rénové en 2004, allie le charme de l'ancien à des prestations modernes. Avec une superficie généreuse de 103 m², cet appartement se trouve au dernier étage d'un bâtiment bien entretenu, offrant ainsi une vue dégagée et une belle luminosité grâce à son orientation nord-est. Dès votre entrée, vous serez séduit par les beaux volumes et la hauteur sous plafond qui apportent une atmosphère chaleureuse et accueillante. Le parquet massif ajoute une touche d'élégance à l'ensemble. L'appartement dispose de trois chambres spacieuses, idéales pour accueillir une famille ou pour aménager un bureau selon vos besoins. La cuisine ouverte sur le séjour favorise les moments de convivialité et de partage. Vous apprécierez également le confort d'un système de chauffage individuel au gaz, avec des radiateurs pour une chaleur douce et agréable. Pour votre commodité, l'immeuble est équipé d'un ascenseur, facilitant l'accès à votre appartement. De plus, un local à vélo est à votre disposition. Situé à proximité de toutes les commodités, vous trouverez plusieurs supermarchés, boulangeries et pharmacies à quelques pas. Les écoles sont également à proximité, rendant cet appartement idéal pour les familles. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre agréable, alliant confort et praticité. Cet appartement est une exclusivité à découvrir sans tarder ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Blois-41000/373

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.597171, 1.347365
Total : 178 795
Prix d'acquisition : 154 440
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 166 440
Frais de notaire : 12 355
Coût estimé : 12 355
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.23
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 997€/mois
Loyer annuel estimé : 11968€/an
Fourchette totale : 801€ - 1242€/mois
Fourchette annuelle : 9612€ - 14900€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 795
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :895,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 731,97
Coût de l'assurance :15 644,56
Taxe foncière : 1 438,00€/an
Soit par mois : 119,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 119,83€/mois
Soit par an : 1 438,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 997,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 92 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mises aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres, vérification et réparation si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet en bon état mais à vérifier
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification et entretien du système de chauffage individuel au gaz.
Quantité: 1 système
Raison: Système de chauffage existant, à vérifier pour assurer son bon fonctionnement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(116 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Cuisine complète estimée à 12000€ incluant tous les éléments nécessaires. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 997 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Calcul : 997 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 179 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 795 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 438 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 438 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 681
Revenus locatifs : +11 968
Charges déductibles : -21 681
Résultat foncier Année 1 : -9 713(Déficit de 9 713 €)
Imputable sur revenu global : 9 713
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 681 €/an
Revenus locatifs : +11 968
Charges déductibles : -9 681
Résultat foncier Années 2+ : 2 287 €/an
Prix d'achat du bien : 154 440
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 386(65% de 154 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 650 €/an
Calcul : 100 386 € × 3,636% = 3 650
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 96821 6876 185-9 7199 719 €--
212 2079 5256 0232 682---
312 4519 3575 8553 094---
412 7009 1835 6823 517---
512 9549 0035 5023 951---
613 2138 8175 3154 396---
713 4788 6245 1224 854---
813 7478 4244 9225 323---
914 0228 2174 7165 805---
1014 3038 0034 5016 300---
1114 5897 7814 2796 808---
1214 8807 5514 0497 329---
1315 1787 3133 8117 865---
1415 4827 0673 5658 415---
1515 7916 8123 3108 980---
1616 1076 5473 0459 560---
1716 4296 2742 77210 156---
1816 7585 9902 48810 768---
1917 0935 6972 19511 396---
2017 4355 3931 89112 042---
2117 7845 0781 57612 706---
2218 1394 7521 25013 387---
2318 5024 41491214 088---
2418 8724 06556314 807---
2519 2493 70320115 547---
TOTAL383 333189 27789 732194 0569 719Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 916
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 056
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 513-2 916+5 429
2+2 513+805+1 708
3+2 513+928+1 585
4+2 513+1 055+1 458
5+2 513+1 185+1 328
6+2 513+1 319+1 194
7+2 513+1 456+1 057
8+2 513+1 597+916
9+2 513+1 741+772
10+2 513+1 890+623
11+2 513+2 042+471
12+2 513+2 199+314
13+2 513+2 359+154
14+2 513+2 524-11
15+2 513+2 694-181
16+2 513+2 868-355
17+2 513+3 047-534
18+2 513+3 230-717
19+2 513+3 419-906
20+2 513+3 613-1 100
21+2 513+3 812-1 299
22+2 513+4 016-1 503
23+2 513+4 226-1 713
24+2 513+4 442-1 929
25+2 513+4 664-2 151
Total+62 825+58 217+4 608
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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