Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface79m²
Coût Total126 960€
Loyer Annuel9 288€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 417,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme

Immobilier.notaires® et l'office notarial d ARGOEUVES et associé vous proposent : Appartement à vendre - BOULOGNE SUR MER (62200)

Appartement 2 chambres à vendre à Boulogne sur Mer. Notre Service Immobilier vous propose cet appartement situé en Rez-de-chaussée au sein d'une résidence très calme en centre ville de Boulogne-Sur-Mer. Comprenant : Entrée - Séjour/salon de 32 m² - cuisine - salle de bains - 2 chambres et nombreux placards de rangements. Il dispose également d'une grande cave et surtout d'un parking privatif couvert. Menuiseries en bois simple vitrage, chauffage individuel au gaz. Travaux de déco à réactualiser.

Contactez le Service immobilier de l'Etude pour plus d'informations.

(Réf. : 832 - Emmanuel QUINDROIT - tél : 03.21.31.37.38/06.60.81.96.72 - mail : negociations@62053.notaires.fr)

Bien vendu soumis au statut de la copropriété Pas de procédure en cours dans la copropriété Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 03.21.31.37.38

Annonce de l'étude d ARGOEUVES et associé - Notaires à Boulogne-sur-Mer - N° SIRET : 30291618400021

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726920, 1.607094
Total : 126 960€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 118 000€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9288€/an
Fourchette totale : 622€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7458€ - 11568€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 641,43 €/m²
Basé sur :346 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 673 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-17 673€ (-13.6%)
Marge achat-revente :2 713€ (2.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :37,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 126,29€
Coût de l'assurance :11 109,00€
Taxe foncière : 928,84€/an
Soit par mois : 77,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 774,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 386 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier daté et électroménager ancien
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, changement de la moquette si nécessaire
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 786 €
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -11 786 €
Résultat foncier Année 1 : -2 498 €(Déficit de 2 498 €)
Imputable sur revenu global : 2 498 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 786 €/an
Revenus locatifs : +9 288 €
Charges déductibles : -5 786 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 502 €/an
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 288 €11 790 €4 417 €-2 502 €2 502 €--
29 474 €5 675 €4 302 €3 799 €---
39 664 €5 556 €4 182 €4 108 €---
49 857 €5 432 €4 059 €4 425 €---
510 054 €5 303 €3 930 €4 751 €---
610 255 €5 171 €3 797 €5 084 €---
710 460 €5 033 €3 660 €5 427 €---
810 669 €4 891 €3 517 €5 779 €---
910 883 €4 743 €3 370 €6 140 €---
1011 100 €4 590 €3 217 €6 510 €---
1111 322 €4 432 €3 058 €6 891 €---
1211 549 €4 268 €2 894 €7 281 €---
1311 780 €4 098 €2 725 €7 682 €---
1412 016 €3 922 €2 549 €8 094 €---
1512 256 €3 740 €2 366 €8 516 €---
1612 501 €3 551 €2 178 €8 950 €---
1712 751 €3 355 €1 982 €9 396 €---
1813 006 €3 153 €1 780 €9 853 €---
1913 266 €2 943 €1 570 €10 323 €---
2013 531 €2 726 €1 352 €10 806 €---
2113 802 €2 501 €1 127 €11 301 €---
2214 078 €2 268 €894 €11 811 €---
2314 360 €2 026 €653 €12 334 €---
2414 647 €1 776 €403 €12 871 €---
2514 940 €1 517 €144 €13 423 €---
TOTAL297 510 €104 456 €64 126 €193 053 €2 502 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 751 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 053 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 951 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 951 €-751 €+2 702 €
2+1 951 €+1 140 €+811 €
3+1 951 €+1 232 €+719 €
4+1 951 €+1 328 €+623 €
5+1 951 €+1 425 €+526 €
6+1 951 €+1 525 €+426 €
7+1 951 €+1 628 €+323 €
8+1 951 €+1 734 €+217 €
9+1 951 €+1 842 €+109 €
10+1 951 €+1 953 €-2 €
11+1 951 €+2 067 €-116 €
12+1 951 €+2 184 €-233 €
13+1 951 €+2 305 €-354 €
14+1 951 €+2 428 €-477 €
15+1 951 €+2 555 €-604 €
16+1 951 €+2 685 €-734 €
17+1 951 €+2 819 €-868 €
18+1 951 €+2 956 €-1 005 €
19+1 951 €+3 097 €-1 146 €
20+1 951 €+3 242 €-1 291 €
21+1 951 €+3 390 €-1 439 €
22+1 951 €+3 543 €-1 592 €
23+1 951 €+3 700 €-1 749 €
24+1 951 €+3 861 €-1 910 €
25+1 951 €+4 027 €-2 076 €
Total+48 775 €+57 916 €+-9 141 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →