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A vendre à Ytrac, sur terrain d'environ 700 m², maison de type 6 d'une surface d'environ 110 m² sur deux niveaux, avec garage et balcon.

Bien expiré
VilleYtrac (15)
Surface110m²
Coût Total170 840€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 981,82 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

A vendre à Ytrac, à 7km d'Aurillac, sur terrain d'environ 700 m², maison 6 pièces sur deux niveaux, avec garage et balcon. Au fond d'une impasse, dans un quartier résidentiel calme, cette maison est composée de :

  • Au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine d'été, une chambre, une buanderie, un cellier et un garage.
  • A l'étage : une cuisine, un salon avec balcon, trois chambres, une salle de bains, des WC, et des placards. Le gros oeuvre est sain, l'ensemble est à rénover entièrement (menuiseries, électricité, cuisine, salle d'eau, porte de garage, peintures..) Détails techniques : Menuiseries en bois simple et double vitrage, Chauffage au gaz, Assainissement collectif. Ses atouts : au calme au fond d'une impasse, proche des commodités. Plus d'informations sur demande à votre agence Nestenn, spécialiste de l'immobilier sur Aurillac et alentours. Alexis GOYER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 988412284 - Aurillac. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/313764.pdf
Ville : Ytrac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15130
Coordonnées : 44.907282, 2.360765
Total : 170 840€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 54 200€
Valeur du bien : 162 200€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.82€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 750€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 9004€ - 15573€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 195,34 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 487 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-133 487€ (-55.3%)
Marge achat-revente :70 647€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :42,71€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 884,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 635,03€
Coût de l'assurance :12 813,00€
Taxe foncière : 1 184,13€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :3,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 110 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - électricité à mettre aux normes
PeintureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans toutes les pièces
Quantité: 110 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 200 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 110 m² × 20€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ytrac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 546 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -61 546 €
Résultat foncier Année 1 : -49 705 €(Déficit de 49 705 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 305 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 346 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -7 346 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 495 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28305.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €61 552 €5 655 €-49 711 €21 400 €28 311 €28 311 €
212 078 €7 201 €5 504 €4 877 €--23 433 €
312 320 €7 044 €5 348 €5 275 €--18 158 €
412 566 €6 883 €5 186 €5 683 €--12 475 €
512 817 €6 716 €5 019 €6 102 €--6 373 €
613 074 €6 543 €4 846 €6 531 €---
713 335 €6 364 €4 668 €6 971 €---
813 602 €6 179 €4 483 €7 423 €---
913 874 €5 988 €4 292 €7 886 €---
1014 151 €5 791 €4 094 €8 361 €---
1114 435 €5 587 €3 890 €8 848 €---
1214 723 €5 375 €3 679 €9 348 €---
1315 018 €5 157 €3 460 €9 861 €---
1415 318 €4 931 €3 234 €10 387 €---
1515 624 €4 698 €3 001 €10 927 €---
1615 937 €4 456 €2 759 €11 481 €---
1716 256 €4 206 €2 510 €12 049 €---
1816 581 €3 948 €2 252 €12 633 €---
1916 912 €3 681 €1 985 €13 231 €---
2017 251 €3 405 €1 709 €13 845 €---
2117 596 €3 120 €1 423 €14 476 €---
2217 948 €2 825 €1 128 €15 123 €---
2318 306 €2 519 €823 €15 787 €---
2418 673 €2 204 €507 €16 469 €---
2519 046 €1 878 €181 €17 169 €---
TOTAL379 282 €178 251 €81 635 €201 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €0 €+2 487 €
5+2 487 €0 €+2 487 €
6+2 487 €+47 €+2 440 €
7+2 487 €+2 091 €+396 €
8+2 487 €+2 227 €+260 €
9+2 487 €+2 366 €+121 €
10+2 487 €+2 508 €-21 €
11+2 487 €+2 654 €-167 €
12+2 487 €+2 804 €-317 €
13+2 487 €+2 958 €-471 €
14+2 487 €+3 116 €-629 €
15+2 487 €+3 278 €-791 €
16+2 487 €+3 444 €-957 €
17+2 487 €+3 615 €-1 128 €
18+2 487 €+3 790 €-1 303 €
19+2 487 €+3 969 €-1 482 €
20+2 487 €+4 154 €-1 667 €
21+2 487 €+4 343 €-1 856 €
22+2 487 €+4 537 €-2 050 €
23+2 487 €+4 736 €-2 249 €
24+2 487 €+4 941 €-2 454 €
25+2 487 €+5 151 €-2 664 €
Total+62 175 €+60 309 €+1 866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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