Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleReims (51)
Surface56m²
Coût Total115 660€
Loyer Annuel7 799€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 196,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 12 m²), 2 chambres, Belle vue, Interphone, Pas de balcon, Pas de cave

Découvrez cet appartement de type 3 de 56 m² au sol et 26m² Carrrez , situé au 3ème étage d'une petite copropriété parfaitement entretenue. Il est composé d'un salon/séjour et espace cuisine, 2 chambres d'une surface au sol de 11 et 13m² et d'une salle de douche. Sa proximité des facultés et du centre ville, des transports en communs faciliteront vos déplacements au quotidien. Superbe vue sur la basilique Saint Clotilde. L'installation d'un climatiseur monobloc a été validé en assemblée général, devis à l'agence. Contactez nous vite pour une visite ! Nelly Boyer RCS Reims 915 096 606

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.240485, 4.031599
Total : 115 660€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7799€/an
Fourchette totale : 503€ - 839€/mois
Fourchette annuelle : 6040€ - 10069€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 266,27 €/m²
Basé sur :313 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 911 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-59 911€ (-47.2%)
Marge achat-revente :11 251€ (8.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 346,86€
Coût de l'assurance :10 120,25€
Taxe foncière : 779,86€/an
Soit par mois : 64,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 649,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 386 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et des toilettes, carrelage des murs et du sol, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - peinture correcte mais usée dans une chambre
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(773 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 800€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 60€/m² = 300€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie et électricité: 1 × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 100€ = 100€
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 400€ = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 660 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 405 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 052 €
Revenus locatifs : +7 799 €
Charges déductibles : -50 052 €
Résultat foncier Année 1 : -42 254 €(Déficit de 42 254 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 752 €/an
Revenus locatifs : +7 799 €
Charges déductibles : -6 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20853.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 799 €50 056 €3 771 €-42 257 €21 400 €20 857 €20 857 €
27 955 €6 654 €3 670 €1 300 €--19 557 €
38 114 €6 550 €3 565 €1 564 €--17 993 €
48 276 €6 441 €3 456 €1 835 €--16 158 €
58 441 €6 329 €3 344 €2 112 €--14 046 €
68 610 €6 213 €3 229 €2 397 €--11 649 €
78 783 €6 094 €3 109 €2 689 €--8 960 €
88 958 €5 970 €2 985 €2 988 €--5 972 €
99 137 €5 842 €2 858 €3 295 €--2 677 €
109 320 €5 710 €2 725 €3 610 €---
119 506 €5 574 €2 589 €3 933 €---
129 697 €5 432 €2 448 €4 264 €---
139 891 €5 287 €2 302 €4 604 €---
1410 088 €5 136 €2 151 €4 952 €---
1510 290 €4 980 €1 995 €5 310 €---
1610 496 €4 819 €1 835 €5 677 €---
1710 706 €4 653 €1 668 €6 053 €---
1810 920 €4 481 €1 496 €6 439 €---
1911 138 €4 303 €1 318 €6 835 €---
2011 361 €4 120 €1 135 €7 242 €---
2111 588 €3 930 €945 €7 659 €---
2211 820 €3 734 €749 €8 087 €---
2312 057 €3 531 €546 €8 526 €---
2412 298 €3 321 €337 €8 976 €---
2512 544 €3 105 €120 €9 439 €---
TOTAL249 793 €172 264 €54 347 €77 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 638 €-6 420 €+8 058 €
2+1 638 €0 €+1 638 €
3+1 638 €0 €+1 638 €
4+1 638 €0 €+1 638 €
5+1 638 €0 €+1 638 €
6+1 638 €0 €+1 638 €
7+1 638 €0 €+1 638 €
8+1 638 €0 €+1 638 €
9+1 638 €0 €+1 638 €
10+1 638 €+280 €+1 358 €
11+1 638 €+1 180 €+458 €
12+1 638 €+1 279 €+359 €
13+1 638 €+1 381 €+257 €
14+1 638 €+1 486 €+152 €
15+1 638 €+1 593 €+45 €
16+1 638 €+1 703 €-65 €
17+1 638 €+1 816 €-178 €
18+1 638 €+1 932 €-294 €
19+1 638 €+2 051 €-413 €
20+1 638 €+2 172 €-534 €
21+1 638 €+2 298 €-660 €
22+1 638 €+2 426 €-788 €
23+1 638 €+2 558 €-920 €
24+1 638 €+2 693 €-1 055 €
25+1 638 €+2 832 €-1 194 €
Total+40 950 €+23 259 €+17 691 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →