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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleDraguignan (83)
Surface80m²
Coût Total138 670€
Loyer Annuel11 004€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 94 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m² - Appartement Draguignan - T3 de 65m² avec ASCENSEUR et BALCON

Photos non contractuelles. Découvrez ce lumineux appartement de 3 pièces d'une surface de 65m² idéalement situé au 2e étage avec ascenseur. Vous bénéficierez d'une vue dégagée et êtes situés proche des commodités.

Cet appartement comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant accès à un balcon, une cuisine, 2 chambres, une salle de bains, un wc.

N'attendez plus pour donner vie à ce bien et en faire votre cocon personnel ! Contactez votre agence NESTENN pour organiser une visite et explorer toutes les possibilités qu'offre cet appartement. Référence annonce : DR3671 Date de réalisation du diagnostic : 26/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 69 Charges prévisionnelles annuelles : 2316 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 320 € et 1 830 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538662, 6.465109
Total : 138 670€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 37 150€
Valeur du bien : 131 150€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11004€/an
Fourchette totale : 745€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 8939€ - 13545€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 991,35 €/m²
Basé sur :523 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 308 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-65 308€ (-41.0%)
Marge achat-revente :20 638€ (13.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :52,00€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 727,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 058,42€
Coût de l'assurance :15 600,38€
Taxe foncière : 1 100,36€/an
Soit par mois : 91,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 193,00€/mois
Soit par an : 2 316,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 916,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 249 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais à moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 150 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, 1 baignoire: 1200€, 1 lavabo: 500€, Main d'œuvre: 3000€ = 5000€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 9000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture 24 m²: 50€/m² × 24 = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 670 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 316 €/an
Calcul : 193 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 639 €
Revenus locatifs : +11 004 €
Charges déductibles : -45 639 €
Résultat foncier Année 1 : -34 635 €(Déficit de 34 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 489 €/an
Revenus locatifs : +11 004 €
Charges déductibles : -8 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 515 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13234.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 004 €45 643 €4 453 €-34 639 €21 400 €13 239 €13 239 €
211 224 €8 372 €4 332 €2 851 €--10 388 €
311 448 €8 248 €4 207 €3 200 €--7 188 €
411 677 €8 119 €4 079 €3 558 €--3 630 €
511 911 €7 986 €3 946 €3 925 €---
612 149 €7 849 €3 808 €4 300 €---
712 392 €7 707 €3 667 €4 685 €---
812 640 €7 560 €3 520 €5 079 €---
912 893 €7 409 €3 369 €5 484 €---
1013 150 €7 253 €3 212 €5 898 €---
1113 413 €7 091 €3 051 €6 322 €---
1213 682 €6 924 €2 884 €6 758 €---
1313 955 €6 752 €2 711 €7 204 €---
1414 234 €6 574 €2 533 €7 661 €---
1514 519 €6 390 €2 349 €8 129 €---
1614 809 €6 200 €2 159 €8 610 €---
1715 106 €6 003 €1 963 €9 102 €---
1815 408 €5 801 €1 760 €9 607 €---
1915 716 €5 591 €1 551 €10 125 €---
2016 030 €5 375 €1 335 €10 655 €---
2116 351 €5 151 €1 111 €11 199 €---
2216 678 €4 921 €880 €11 757 €---
2317 011 €4 682 €642 €12 329 €---
2417 352 €4 436 €395 €12 916 €---
2517 699 €4 181 €141 €13 517 €---
TOTAL352 450 €202 218 €64 058 €150 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 004 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 311 €-6 420 €+8 731 €
2+2 311 €0 €+2 311 €
3+2 311 €0 €+2 311 €
4+2 311 €0 €+2 311 €
5+2 311 €+89 €+2 222 €
6+2 311 €+1 290 €+1 021 €
7+2 311 €+1 406 €+905 €
8+2 311 €+1 524 €+787 €
9+2 311 €+1 645 €+666 €
10+2 311 €+1 769 €+542 €
11+2 311 €+1 897 €+414 €
12+2 311 €+2 027 €+284 €
13+2 311 €+2 161 €+150 €
14+2 311 €+2 298 €+13 €
15+2 311 €+2 439 €-128 €
16+2 311 €+2 583 €-272 €
17+2 311 €+2 731 €-420 €
18+2 311 €+2 882 €-571 €
19+2 311 €+3 037 €-726 €
20+2 311 €+3 197 €-886 €
21+2 311 €+3 360 €-1 049 €
22+2 311 €+3 527 €-1 216 €
23+2 311 €+3 699 €-1 388 €
24+2 311 €+3 875 €-1 564 €
25+2 311 €+4 055 €-1 744 €
Total+57 775 €+45 070 €+12 705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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