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Achat maison

Bien expiré
VilleDournazac (87)
Surface71m²
Coût Total152 300€
Loyer Annuel6 099€
Rentabilité4.00%
Cashflow/mois-347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 704,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 71 m², 4 Pièces, 2 Chambres, 2 Parkings, Terrain de 810 m², Travaux, Calme

Cette maison d'environ 70 m² habitable, à rénover sera idéale pour créer une habitation principale ou secondaire. La toiture est récente, et la grange de plus de 80 m² pourra acceuillir véhicules ou autre. Dans un petit hameau calme, à 5 min du bourg, venez rapidement visiter. A bientôt.

Ville : Dournazac
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87230
Coordonnées : 45.618460, 0.915200
Total : 152 300€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 98 300€
Valeur du bien : 148 300€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 508€/mois
Loyer annuel estimé : 6099€/an
Fourchette totale : 385€ - 671€/mois
Fourchette annuelle : 4617€ - 8057€/an
Rentabilité brute :4.00%
Fourchette de rentabilité :3.03% - 5.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 700,44€
Coût de l'assurance :13 326,25€
Taxe foncière : 609,90€/an
Soit par mois : 50,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 855,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-347,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) des murs si façade non mitoyenne
Quantité: surface murs extérieurs estimée (environ 150 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible - murs dénudés nécessitant une finition complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 300 €(1 385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:22 500€
    Isolation murs extérieurs: 150 m² × 150€/m² = 22500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:10 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 500€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Dournazac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 508 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 099 €/an
Calcul : 508 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 300 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 610 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 661 €
Revenus locatifs : +6 099 €
Charges déductibles : -104 661 €
Résultat foncier Année 1 : -98 562 €(Déficit de 98 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 361 €/an
Revenus locatifs : +6 099 €
Charges déductibles : -6 361 €
Résultat foncier Années 2+ : -262 €/an(Déficit de 262 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77162.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 099 €104 666 €5 223 €-98 567 €21 400 €77 167 €77 167 €
26 221 €6 229 €5 086 €-8 €8 €-77 167 €
36 345 €6 087 €4 944 €259 €--76 908 €
46 472 €5 939 €4 796 €533 €--76 375 €
56 602 €5 787 €4 644 €815 €--75 561 €
66 734 €5 629 €4 486 €1 105 €--74 456 €
76 868 €5 466 €4 323 €1 403 €--73 053 €
87 006 €5 297 €4 154 €1 709 €--71 344 €
97 146 €5 121 €3 978 €2 024 €--69 319 €
107 289 €4 940 €3 797 €2 349 €--66 971 €
117 435 €4 752 €3 610 €2 682 €--64 289 €
127 583 €4 558 €3 415 €3 025 €---
137 735 €4 357 €3 214 €3 378 €---
147 890 €4 149 €3 006 €3 741 €---
158 047 €3 933 €2 790 €4 114 €---
168 208 €3 710 €2 567 €4 498 €---
178 373 €3 479 €2 336 €4 893 €---
188 540 €3 240 €2 097 €5 300 €---
198 711 €2 992 €1 849 €5 719 €---
208 885 €2 736 €1 593 €6 149 €---
219 063 €2 471 €1 328 €6 592 €---
229 244 €2 196 €1 053 €7 048 €---
239 429 €1 911 €768 €7 517 €---
249 617 €1 617 €474 €8 001 €---
259 810 €1 312 €169 €8 498 €---
TOTAL195 351 €202 574 €75 700 €-7 223 €21 408 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 422 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -7 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 281 €-6 420 €+7 701 €
2+1 281 €-2 €+1 283 €
3+1 281 €0 €+1 281 €
4+1 281 €0 €+1 281 €
5+1 281 €0 €+1 281 €
6+1 281 €0 €+1 281 €
7+1 281 €0 €+1 281 €
8+1 281 €0 €+1 281 €
9+1 281 €0 €+1 281 €
10+1 281 €0 €+1 281 €
11+1 281 €0 €+1 281 €
12+1 281 €+908 €+373 €
13+1 281 €+1 013 €+268 €
14+1 281 €+1 122 €+159 €
15+1 281 €+1 234 €+47 €
16+1 281 €+1 349 €-68 €
17+1 281 €+1 468 €-187 €
18+1 281 €+1 590 €-309 €
19+1 281 €+1 716 €-435 €
20+1 281 €+1 845 €-564 €
21+1 281 €+1 978 €-697 €
22+1 281 €+2 114 €-833 €
23+1 281 €+2 255 €-974 €
24+1 281 €+2 400 €-1 119 €
25+1 281 €+2 549 €-1 268 €
Total+32 025 €+17 120 €+14 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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