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Achat : Appartement Tours (37000)

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface97m²
Coût Total186 417€
Loyer Annuel14 080€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 960 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 515,05 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Ascenseur, 1 place de parking

Tours - Jardin BOUZIGNACAu 6ème étage d'un immeuble en copropriété, appartement T5 de 97.84m²loi carrez. Il se compose de : entrée avec placard, séjour avec balcon sud, salon, cuisine aménagée, trois chambres,débarras, deux salle de douche, WCCave en sous-solCARACTERISTIQUES Techniques- Étage : 6ème étage avec ascenseur- Expositions : Sud- Chauffage et Ecs : collective- Menuiseries : Double vitrage - Volets roulants- Fibre Parties Communes Et Copropriete- Stationnement libre- Local à vélos- Interphone- Charges moyennes de copropriété : 3500€/an (comprenant gardien, chauffage, eau chaude et entretien des parties communes)- Nombre de lots principaux : 205 appartements- Syndic : Brosset immobilier- Procès-verbaux : Disponibles sur demande- État du compte copropriété : Sain

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.392780, 0.688330
Total : 186 417€
Prix d'acquisition : 146 960€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 174 660€
Frais de notaire : 11 757€
Coût estimé : 11 757€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1173€/mois
Loyer annuel estimé : 14080€/an
Fourchette totale : 927€ - 1485€/mois
Fourchette annuelle : 11124€ - 17820€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 448,5 €/m²
Basé sur :740 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 505 €
Prix d'achat :146 960 €
Décote à l'achat :-187 545€ (-56.1%)
Marge achat-revente :148 088€ (44.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 417€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 990,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 457,84€
Coût de l'assurance :16 311,49€
Taxe foncière : 1 407,96€/an
Soit par mois : 117,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 291,67€/mois
Soit par an : 3 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 173,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage collectif pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système collectif
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de rangement et de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salle de bain moderne en bon état, aucune intervention nécessaire.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - équipements récents
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement de mobilier ancien.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - mobilier un peu ancien
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune intervention nécessaire
Salon en bon état, aucune intervention nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - parquet bien entretenu
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification
Vérification de la ventilation dans l'appartement pour s'assurer qu'elle est adéquate.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de la qualité de l'air

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Chambres:2 700€
    Rafraîchissement des 3 chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Ventilation:4 000€
    Vérification ventilation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 080 €/an
Calcul : 1 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 417 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 408 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 500 €/an
Calcul : 292 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 759 €
Revenus locatifs : +14 080 €
Charges déductibles : -39 759 €
Résultat foncier Année 1 : -25 679 €(Déficit de 25 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 279 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 059 €/an
Revenus locatifs : +14 080 €
Charges déductibles : -12 059 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 021 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4279.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 524 €(65% de 146 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 474 €/an
Calcul : 95 524 € × 3,636% = 3 474 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 080 €39 765 €6 504 €-25 685 €21 400 €4 285 €4 285 €
214 361 €11 895 €6 335 €2 466 €--1 819 €
314 648 €11 719 €6 159 €2 929 €---
414 941 €11 537 €5 977 €3 404 €---
515 240 €11 349 €5 788 €3 892 €---
615 545 €11 153 €5 593 €4 392 €---
715 856 €10 951 €5 390 €4 905 €---
816 173 €10 741 €5 181 €5 432 €---
916 496 €10 524 €4 963 €5 973 €---
1016 826 €10 299 €4 738 €6 528 €---
1117 163 €10 066 €4 505 €7 097 €---
1217 506 €9 824 €4 264 €7 682 €---
1317 856 €9 574 €4 014 €8 282 €---
1418 213 €9 315 €3 755 €8 898 €---
1518 578 €9 047 €3 486 €9 531 €---
1618 949 €8 769 €3 208 €10 180 €---
1719 328 €8 481 €2 920 €10 847 €---
1819 715 €8 183 €2 622 €11 532 €---
1920 109 €7 874 €2 313 €12 236 €---
2020 511 €7 553 €1 993 €12 958 €---
2120 921 €7 222 €1 661 €13 700 €---
2221 340 €6 878 €1 318 €14 461 €---
2321 767 €6 523 €962 €15 244 €---
2422 202 €6 154 €594 €16 048 €---
2522 646 €5 772 €212 €16 874 €---
TOTAL450 973 €261 168 €94 458 €189 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 080 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 957 €-6 420 €+9 377 €
2+2 957 €0 €+2 957 €
3+2 957 €+333 €+2 624 €
4+2 957 €+1 021 €+1 936 €
5+2 957 €+1 167 €+1 790 €
6+2 957 €+1 318 €+1 639 €
7+2 957 €+1 472 €+1 485 €
8+2 957 €+1 630 €+1 327 €
9+2 957 €+1 792 €+1 165 €
10+2 957 €+1 958 €+999 €
11+2 957 €+2 129 €+828 €
12+2 957 €+2 305 €+652 €
13+2 957 €+2 485 €+472 €
14+2 957 €+2 669 €+288 €
15+2 957 €+2 859 €+98 €
16+2 957 €+3 054 €-97 €
17+2 957 €+3 254 €-297 €
18+2 957 €+3 460 €-503 €
19+2 957 €+3 671 €-714 €
20+2 957 €+3 887 €-930 €
21+2 957 €+4 110 €-1 153 €
22+2 957 €+4 338 €-1 381 €
23+2 957 €+4 573 €-1 616 €
24+2 957 €+4 814 €-1 857 €
25+2 957 €+5 062 €-2 105 €
Total+73 925 €+56 941 €+16 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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