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Appartement 2 pièce(s) 47 m2

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface47m²
Coût Total87 404€
Loyer Annuel7 630€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 800 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 357,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1

NOUVEAU A BOURGES, QUARTIER TURLY, PROCHE COMMODITEES, DANS RESIDENCE AVEC ASCENSEUR UN GRAND TYPE 2 AVEC SUPERBE VUE COMPRENANT UNE ENTREE AVEC PLACARD, UNE CUISINE INDEPENDANTE, UN SEJOUR/SALON AVEC BALCON, UNE CHAMBRE AVEC DRESSING ET BALCON, UNE SALLE DE BAINS, WC SEPAREE. DOUBLE VITRAGE ET VOLET ROULANT ELECTRIQUE RECENT. UNE PLACE DE PARKING PRIVEE ET UNE CAVE. PRIX : 63 800 € FAI DPE D : Consommation annuelle comprise entre 780 € et 1 090 €, Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) conformément à l'arrêté du 31 mars 2021 en vigueur lors de l'établissement du DPE. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 200 lots - dont 120 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1960.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/247468.pdf

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.097471, 2.412615
Total : 87 404€
Prix d'acquisition : 63 800€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 82 300€
Frais de notaire : 5 104€
Coût estimé : 5 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 636€/mois
Loyer annuel estimé : 7630€/an
Fourchette totale : 519€ - 779€/mois
Fourchette annuelle : 6227€ - 9351€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :906,78 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 619 €
Prix d'achat :63 800 €
Décote à l'achat :+21 181€ (+49.7%)
Marge achat-revente :-44 785€ (-105.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :438,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 464,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 287,77€
Coût de l'assurance :7 647,85€
Taxe foncière : 763,04€/an
Soit par mois : 63,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,33€/mois
Soit par an : 1 959,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 635,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 691,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE D mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si souhaité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs si nécessaire, entretien du carrelage.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement de sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien du carrelage: 25 m² × 20€/m² = 500€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 630 €/an
Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 404 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 306 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 763 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 960 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 576 €
Revenus locatifs : +7 630 €
Charges déductibles : -24 576 €
Résultat foncier Année 1 : -16 945 €(Déficit de 16 945 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 076 €/an
Revenus locatifs : +7 630 €
Charges déductibles : -6 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6245.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 470 €(65% de 63 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 508 €/an
Calcul : 41 470 € × 3,636% = 1 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 630 €24 579 €3 050 €-16 948 €10 700 €6 248 €6 248 €
27 783 €5 999 €2 970 €1 784 €--4 464 €
37 939 €5 917 €2 888 €2 022 €--2 442 €
48 097 €5 831 €2 802 €2 266 €--176 €
58 259 €5 743 €2 714 €2 517 €---
68 425 €5 651 €2 622 €2 773 €---
78 593 €5 556 €2 527 €3 037 €---
88 765 €5 458 €2 429 €3 307 €---
98 940 €5 356 €2 327 €3 584 €---
109 119 €5 251 €2 222 €3 868 €---
119 301 €5 141 €2 112 €4 160 €---
129 487 €5 028 €1 999 €4 459 €---
139 677 €4 911 €1 882 €4 766 €---
149 871 €4 789 €1 760 €5 081 €---
1510 068 €4 664 €1 635 €5 405 €---
1610 270 €4 533 €1 504 €5 736 €---
1710 475 €4 398 €1 369 €6 077 €---
1810 684 €4 258 €1 229 €6 426 €---
1910 898 €4 113 €1 085 €6 785 €---
2011 116 €3 963 €934 €7 153 €---
2111 338 €3 808 €779 €7 530 €---
2211 565 €3 647 €618 €7 918 €---
2311 796 €3 480 €451 €8 316 €---
2412 032 €3 307 €278 €8 725 €---
2512 273 €3 128 €99 €9 145 €---
TOTAL244 404 €138 511 €44 288 €105 893 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 893 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 602 €-3 210 €+4 812 €
2+1 602 €0 €+1 602 €
3+1 602 €0 €+1 602 €
4+1 602 €0 €+1 602 €
5+1 602 €+702 €+900 €
6+1 602 €+832 €+770 €
7+1 602 €+911 €+691 €
8+1 602 €+992 €+610 €
9+1 602 €+1 075 €+527 €
10+1 602 €+1 161 €+441 €
11+1 602 €+1 248 €+354 €
12+1 602 €+1 338 €+264 €
13+1 602 €+1 430 €+172 €
14+1 602 €+1 524 €+78 €
15+1 602 €+1 621 €-19 €
16+1 602 €+1 721 €-119 €
17+1 602 €+1 823 €-221 €
18+1 602 €+1 928 €-326 €
19+1 602 €+2 035 €-433 €
20+1 602 €+2 146 €-544 €
21+1 602 €+2 259 €-657 €
22+1 602 €+2 375 €-773 €
23+1 602 €+2 495 €-893 €
24+1 602 €+2 618 €-1 016 €
25+1 602 €+2 743 €-1 141 €
Total+40 050 €+31 768 €+8 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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