Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 83 m²

VilleNoeux-les-Mines (62)
Surface83m²
Coût Total124 820€
Loyer Annuel8 852€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 102,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m²

Votre agence locale vous propose cet appartement T4 avec une exposition SUD EST ! La visite démarre par un couloir avec placards, sejour lumineux et cuisine meublée, une salle de douche, WC séparés et 3 belles chambres ! Vous disposez également d'une cave, interphone et chauffage gaz collectif. Situé en plein centre ville, cet appartement vous offre l'accès facile aux commodités ! Une visite s'impose, contactez nous au [Coordonnées masquées] ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr .

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/02/2023

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 200 € et 1 660 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Noeux-les-Mines
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62290
Coordonnées : 50.480970, 2.663793
Total : 124 820€
Prix d'acquisition : 91 500€
Travaux : 26 000€
Valeur du bien : 117 500€
Frais de notaire : 7 320€
Coût estimé : 7 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.89€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8852€/an
Fourchette totale : 601€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7208€ - 10871€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584,01 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 472 €
Prix d'achat :91 500 €
Décote à l'achat :-39 972€ (-30.4%)
Marge achat-revente :6 652€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :611,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :36,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 647,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 651,01€
Coût de l'assurance :10 921,75€
Taxe foncière : 885,22€/an
Soit par mois : 73,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 737,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz collectif ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des placards et du plan de travail, vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Vérification des installations et peinture si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 000 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Noeux-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 852 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 820 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 388 €
Revenus locatifs : +8 852 €
Charges déductibles : -31 388 €
Résultat foncier Année 1 : -22 536 €(Déficit de 22 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 136 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 388 €/an
Revenus locatifs : +8 852 €
Charges déductibles : -5 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 464 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1135.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 475 €(65% de 91 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 163 €/an
Calcul : 59 475 € × 3,636% = 2 163 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 852 €31 392 €4 070 €-22 540 €21 400 €1 140 €1 140 €
29 029 €5 282 €3 960 €3 747 €---
39 210 €5 169 €3 847 €4 040 €---
49 394 €5 052 €3 730 €4 342 €---
59 582 €4 931 €3 609 €4 650 €---
69 773 €4 806 €3 484 €4 967 €---
79 969 €4 677 €3 355 €5 292 €---
810 168 €4 544 €3 222 €5 625 €---
910 372 €4 406 €3 084 €5 966 €---
1010 579 €4 263 €2 941 €6 316 €---
1110 791 €4 116 €2 794 €6 675 €---
1211 007 €3 964 €2 642 €7 043 €---
1311 227 €3 806 €2 484 €7 420 €---
1411 451 €3 644 €2 322 €7 807 €---
1511 680 €3 476 €2 154 €8 205 €---
1611 914 €3 302 €1 980 €8 612 €---
1712 152 €3 122 €1 800 €9 030 €---
1812 395 €2 937 €1 615 €9 458 €---
1912 643 €2 745 €1 423 €9 898 €---
2012 896 €2 547 €1 225 €10 349 €---
2113 154 €2 342 €1 020 €10 812 €---
2213 417 €2 130 €808 €11 287 €---
2313 685 €1 911 €589 €11 774 €---
2413 959 €1 685 €363 €12 274 €---
2514 238 €1 452 €130 €12 787 €---
TOTAL283 537 €117 703 €58 651 €165 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 852 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-6 420 €+8 279 €
2+1 859 €+782 €+1 077 €
3+1 859 €+1 212 €+647 €
4+1 859 €+1 303 €+556 €
5+1 859 €+1 395 €+464 €
6+1 859 €+1 490 €+369 €
7+1 859 €+1 587 €+272 €
8+1 859 €+1 687 €+172 €
9+1 859 €+1 790 €+69 €
10+1 859 €+1 895 €-36 €
11+1 859 €+2 002 €-143 €
12+1 859 €+2 113 €-254 €
13+1 859 €+2 226 €-367 €
14+1 859 €+2 342 €-483 €
15+1 859 €+2 461 €-602 €
16+1 859 €+2 584 €-725 €
17+1 859 €+2 709 €-850 €
18+1 859 €+2 838 €-979 €
19+1 859 €+2 969 €-1 110 €
20+1 859 €+3 105 €-1 246 €
21+1 859 €+3 244 €-1 385 €
22+1 859 €+3 386 €-1 527 €
23+1 859 €+3 532 €-1 673 €
24+1 859 €+3 682 €-1 823 €
25+1 859 €+3 836 €-1 977 €
Total+46 475 €+49 750 €+-3 275 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →