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Maison à vendre

VilleMaintenon (28)
Surface130m²
Coût Total273 980€
Loyer Annuel17 238€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 191 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 469,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 54 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Terrasse, Exposition ouest, Pas de balcon

Située à 12 minutes en voiture de Maintenon, longère à rénover (électricité, plomberie, chauffage, isolation, huisseries), elle se compose au rez de chaussée: d'un grand hall d'entrée servant également de bureau, d'un salon-séjour cathédrale avec cheminée, d'une cuisine aménagée, d'une grande chambre avec dressing, d'une salle de bains et d'un wc; à l'étage: une chambre, une grande pièce palière pouvant accueillir : 2 chambres et une salle d'eau. Dale béton à l'étage. Garage ouvert pour 2 véhicules, une grande terrasse, le tout édifié sur un terrain de près de 800m² clos de murs. Tout à l'égout. AUCUN VIS A VIS

Ville : Maintenon
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28130
Coordonnées : 48.584241, 1.590609
Total : 273 980€
Prix d'acquisition : 191 000€
Travaux : 67 700€
Valeur du bien : 258 700€
Frais de notaire : 15 280€
Coût estimé : 15 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 9.13€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1437€/mois
Loyer annuel estimé : 17238€/an
Fourchette totale : 1187€ - 1739€/mois
Fourchette annuelle : 14244€ - 20863€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 319,22 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 498 €
Prix d'achat :191 000 €
Décote à l'achat :-110 498€ (-36.6%)
Marge achat-revente :27 518€ (9.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :79,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 422,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 739,01€
Coût de l'assurance :23 973,25€
Taxe foncière : 1 723,85€/an
Soit par mois : 143,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 436,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 565,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: DPE F - Maison - Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 700 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 100€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 70€/m² = 9100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€/fenêtre = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maintenon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 238 €/an
Calcul : 1 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 980 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 959 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 724 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 308 €
Revenus locatifs : +17 238 €
Charges déductibles : -79 308 €
Résultat foncier Année 1 : -62 069 €(Déficit de 62 069 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 608 €/an
Revenus locatifs : +17 238 €
Charges déductibles : -11 608 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 631 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40669.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 191 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 150 €(65% de 191 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 515 €/an
Calcul : 124 150 € × 3,636% = 4 515 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 238 €79 316 €8 933 €-62 078 €21 400 €40 678 €40 678 €
217 583 €11 376 €8 693 €6 207 €--34 470 €
317 935 €11 127 €8 445 €6 808 €--27 663 €
418 294 €10 871 €8 188 €7 423 €--20 240 €
518 659 €10 605 €7 922 €8 054 €--12 185 €
619 033 €10 331 €7 648 €8 702 €--3 484 €
719 413 €10 047 €7 365 €9 366 €---
819 802 €9 755 €7 072 €10 047 €---
920 198 €9 452 €6 769 €10 746 €---
1020 602 €9 139 €6 456 €11 463 €---
1121 014 €8 815 €6 133 €12 198 €---
1221 434 €8 481 €5 798 €12 953 €---
1321 863 €8 136 €5 453 €13 727 €---
1422 300 €7 779 €5 096 €14 521 €---
1522 746 €7 410 €4 727 €15 336 €---
1623 201 €7 028 €4 346 €16 172 €---
1723 665 €6 634 €3 952 €17 030 €---
1824 138 €6 227 €3 544 €17 911 €---
1924 621 €5 806 €3 123 €18 815 €---
2025 113 €5 371 €2 688 €19 742 €---
2125 615 €4 921 €2 239 €20 694 €---
2226 128 €4 457 €1 774 €21 671 €---
2326 650 €3 976 €1 294 €22 674 €---
2427 183 €3 480 €797 €23 703 €---
2527 727 €2 967 €284 €24 760 €---
TOTAL552 154 €263 508 €128 739 €288 646 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 646 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 620 €-6 420 €+10 040 €
2+3 620 €0 €+3 620 €
3+3 620 €0 €+3 620 €
4+3 620 €0 €+3 620 €
5+3 620 €0 €+3 620 €
6+3 620 €0 €+3 620 €
7+3 620 €+1 765 €+1 855 €
8+3 620 €+3 014 €+606 €
9+3 620 €+3 224 €+396 €
10+3 620 €+3 439 €+181 €
11+3 620 €+3 659 €-39 €
12+3 620 €+3 886 €-266 €
13+3 620 €+4 118 €-498 €
14+3 620 €+4 356 €-736 €
15+3 620 €+4 601 €-981 €
16+3 620 €+4 852 €-1 232 €
17+3 620 €+5 109 €-1 489 €
18+3 620 €+5 373 €-1 753 €
19+3 620 €+5 644 €-2 024 €
20+3 620 €+5 923 €-2 303 €
21+3 620 €+6 208 €-2 588 €
22+3 620 €+6 501 €-2 881 €
23+3 620 €+6 802 €-3 182 €
24+3 620 €+7 111 €-3 491 €
25+3 620 €+7 428 €-3 808 €
Total+90 500 €+86 594 €+3 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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