Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Hilaire-Peyroux (19)
Surface72m²
Coût Total151 460€
Loyer Annuel6 906€
Rentabilité4.56%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 72 m², 4 Pièces, Salle de séjour, Terrain de 409 m², Travaux

Située entre BRIVE et TULLE, sur la commune de SAINT HILAIRE PEYROUX, venez découvrir ce corps de ferme à restaurer qui se compose d'une maison d'habitation d'environ 72m², d'une grange d'environ 135m²,d'une annexe et d'un PUIT. La maison se compose actuellement d'un séjour et 3 chambres. TRAVAUX DE RESTAURATION ET D AMENAGEMENT A PREVOIR ! Le tout sur un terrain d'environ 432m².

Ville : Saint-Hilaire-Peyroux
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19560
Coordonnées : 45.221900, 1.636450
Total : 151 460€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 90 980€
Valeur du bien : 146 980€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6906€/an
Fourchette totale : 442€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5308€ - 8986€/an
Rentabilité brute :4.56%
Fourchette de rentabilité :3.50% - 5.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :44,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 282,92€
Coût de l'assurance :13 252,75€
Taxe foncière : 690,61€/an
Soit par mois : 57,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 857,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation structure
Vérification et réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: 72 m²
Raison: Corps de ferme à restaurer - vérification nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 980 €(1 264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 880€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:8 100€
    Rénovation chambres: 3 chambres (54 m²) × 150€/m² = 8100€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation lourde:2 700€
    Rénovation salon: 1 salon (18 m²) × 150€/m² = 2700€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Gros œuvre - Réparation toiture:18 000€
    Réparation toiture: 72 m² × 250€/m² = 18000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Hilaire-Peyroux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 906 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 189 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 460 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 390 €
Revenus locatifs : +6 906 €
Charges déductibles : -97 390 €
Résultat foncier Année 1 : -90 484 €(Déficit de 90 484 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 69 084 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 410 €/an
Revenus locatifs : +6 906 €
Charges déductibles : -6 410 €
Résultat foncier Années 2+ : 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 69084.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 906 €97 395 €5 194 €-90 489 €21 400 €69 089 €69 089 €
27 044 €6 279 €5 058 €766 €--68 323 €
37 185 €6 137 €4 916 €1 048 €--67 275 €
47 329 €5 991 €4 770 €1 338 €--65 937 €
57 475 €5 839 €4 618 €1 636 €--64 300 €
67 625 €5 682 €4 461 €1 943 €--62 358 €
77 777 €5 520 €4 299 €2 258 €--60 100 €
87 933 €5 351 €4 131 €2 582 €--57 518 €
98 092 €5 177 €3 957 €2 914 €--54 604 €
108 253 €4 997 €3 776 €3 257 €--51 347 €
118 419 €4 810 €3 590 €3 608 €--47 739 €
128 587 €4 617 €3 396 €3 970 €---
138 759 €4 417 €3 196 €4 342 €---
148 934 €4 210 €2 989 €4 724 €---
159 113 €3 996 €2 775 €5 117 €---
169 295 €3 774 €2 553 €5 521 €---
179 481 €3 544 €2 323 €5 937 €---
189 670 €3 306 €2 085 €6 364 €---
199 864 €3 060 €1 839 €6 804 €---
2010 061 €2 805 €1 584 €7 256 €---
2110 262 €2 541 €1 320 €7 721 €---
2210 467 €2 268 €1 047 €8 200 €---
2310 677 €1 985 €764 €8 692 €---
2410 890 €1 692 €471 €9 198 €---
2511 108 €1 389 €168 €9 719 €---
TOTAL221 206 €196 781 €75 283 €24 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 450 €-6 420 €+7 870 €
2+1 450 €0 €+1 450 €
3+1 450 €0 €+1 450 €
4+1 450 €0 €+1 450 €
5+1 450 €0 €+1 450 €
6+1 450 €0 €+1 450 €
7+1 450 €0 €+1 450 €
8+1 450 €0 €+1 450 €
9+1 450 €0 €+1 450 €
10+1 450 €0 €+1 450 €
11+1 450 €0 €+1 450 €
12+1 450 €+1 191 €+259 €
13+1 450 €+1 302 €+148 €
14+1 450 €+1 417 €+33 €
15+1 450 €+1 535 €-85 €
16+1 450 €+1 656 €-206 €
17+1 450 €+1 781 €-331 €
18+1 450 €+1 909 €-459 €
19+1 450 €+2 041 €-591 €
20+1 450 €+2 177 €-727 €
21+1 450 €+2 316 €-866 €
22+1 450 €+2 460 €-1 010 €
23+1 450 €+2 608 €-1 158 €
24+1 450 €+2 759 €-1 309 €
25+1 450 €+2 916 €-1 466 €
Total+36 250 €+21 649 €+14 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →