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Maison 4 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleOradour-sur-Vayres (87)
Surface98m²
Coût Total119 038€
Loyer Annuel8 418€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 667,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 98 m² - Maison en pierre de 4 pièces principales

Maison mitoyenne de 100m² habitables à 5 min du bourg. Couverture en bon état, certaines huisseries en double vitrage. Idéal investissement locatif ou premier achat. A quelques pas une grange. Des parcelles de terrain (taillis, bois, prés) viennent compléter ce bien. N'hésitez pas à prendre rendez-vous! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 9.04%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 236-5252R Date de réalisation du diagnostic : 22/05/2025 Prix hors honoraires : 60 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 984 € et 3 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Oradour-sur-Vayres
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87150
Coordonnées : 45.733900, 0.885660
Total : 119 038€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 48 380€
Valeur du bien : 113 804€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 702€/mois
Loyer annuel estimé : 8418€/an
Fourchette totale : 531€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6372€ - 11121€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 038€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :34,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 691,96€
Coût de l'assurance :10 415,83€
Taxe foncière : 841,83€/an
Soit par mois : 70,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 701,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture, et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant léger rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations fonctionnelles.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 380 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 880€
    Isolation toiture/combles: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 200€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 160€/m² = 3 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 4 500€ = 4 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1 800€ = 1 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 maison × 3 000€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oradour-sur-Vayres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Calcul : 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 038 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 842 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 563 €
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -53 563 €
Résultat foncier Année 1 : -45 145 €(Déficit de 45 145 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 745 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 183 €/an
Revenus locatifs : +8 418 €
Charges déductibles : -5 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 235 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23745.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 418 €53 567 €3 929 €-45 149 €21 400 €23 749 €23 749 €
28 587 €5 082 €3 824 €3 505 €--20 244 €
38 758 €4 973 €3 715 €3 785 €--16 459 €
48 934 €4 861 €3 602 €4 073 €--12 386 €
59 112 €4 745 €3 486 €4 368 €--8 019 €
69 294 €4 624 €3 366 €4 670 €--3 349 €
79 480 €4 500 €3 242 €4 980 €---
89 670 €4 372 €3 113 €5 298 €---
99 863 €4 239 €2 981 €5 624 €---
1010 061 €4 102 €2 843 €5 959 €---
1110 262 €3 960 €2 701 €6 302 €---
1210 467 €3 813 €2 554 €6 654 €---
1310 676 €3 661 €2 403 €7 015 €---
1410 890 €3 504 €2 246 €7 386 €---
1511 108 €3 342 €2 084 €7 766 €---
1611 330 €3 174 €1 916 €8 156 €---
1711 556 €3 001 €1 742 €8 556 €---
1811 788 €2 821 €1 563 €8 966 €---
1912 023 €2 636 €1 378 €9 387 €---
2012 264 €2 444 €1 186 €9 819 €---
2112 509 €2 246 €988 €10 263 €---
2212 759 €2 041 €783 €10 718 €---
2313 014 €1 829 €571 €11 185 €---
2413 275 €1 610 €352 €11 664 €---
2513 540 €1 384 €126 €12 156 €---
TOTAL269 640 €136 533 €56 692 €133 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 768 €-6 420 €+8 188 €
2+1 768 €0 €+1 768 €
3+1 768 €0 €+1 768 €
4+1 768 €0 €+1 768 €
5+1 768 €0 €+1 768 €
6+1 768 €0 €+1 768 €
7+1 768 €+489 €+1 279 €
8+1 768 €+1 589 €+179 €
9+1 768 €+1 687 €+81 €
10+1 768 €+1 788 €-20 €
11+1 768 €+1 891 €-123 €
12+1 768 €+1 996 €-228 €
13+1 768 €+2 105 €-337 €
14+1 768 €+2 216 €-448 €
15+1 768 €+2 330 €-562 €
16+1 768 €+2 447 €-679 €
17+1 768 €+2 567 €-799 €
18+1 768 €+2 690 €-922 €
19+1 768 €+2 816 €-1 048 €
20+1 768 €+2 946 €-1 178 €
21+1 768 €+3 079 €-1 311 €
22+1 768 €+3 215 €-1 447 €
23+1 768 €+3 355 €-1 587 €
24+1 768 €+3 499 €-1 731 €
25+1 768 €+3 647 €-1 879 €
Total+44 200 €+39 932 €+4 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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