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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Seine (93)
Surface77m²
Coût Total188 220€
Loyer Annuel15 382€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 194,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, 3 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Interphone

A quelques minutes des transports, commerces et des écoles, venez découvrir cet appartement de 4 pièces qui comprend une entrée avec rangements, vaste séjour donnant sur balcon bien exposé et sans vis à vis, une cuisine aménagée, 3 chambres dont deux donnant sur balcon, WC, salle de bains, et placards. Cave en sous sol et parking privatif. Idéal investisseur ou famille, c'est à visiter sans tarder !

Ville : Épinay-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93800
Coordonnées : 48.945971, 2.334860
Total : 188 220€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 174 700€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.65€/m²/mois
Fourchette : 12.81€ - 21.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1282€/mois
Loyer annuel estimé : 15382€/an
Fourchette totale : 986€ - 1666€/mois
Fourchette annuelle : 11832€ - 19997€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 646,15 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 754 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-34 754€ (-17.1%)
Marge achat-revente :15 534€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :942,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :54,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 997,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 462,11€
Coût de l'assurance :16 469,25€
Taxe foncière : 1 538,24€/an
Soit par mois : 128,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 281,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Seine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 382 €/an
Calcul : 1 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 538 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 402 €
Revenus locatifs : +15 382 €
Charges déductibles : -14 402 €
Résultat foncier Année 1 : 980 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 702 €/an
Revenus locatifs : +15 382 €
Charges déductibles : -8 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 680 €/an
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 382 €14 408 €6 511 €974 €---
215 690 €8 538 €6 341 €7 152 €---
316 004 €8 361 €6 164 €7 643 €---
416 324 €8 178 €5 981 €8 146 €---
516 650 €7 989 €5 792 €8 662 €---
616 983 €7 792 €5 595 €9 191 €---
717 323 €7 589 €5 392 €9 734 €---
817 670 €7 379 €5 182 €10 291 €---
918 023 €7 161 €4 964 €10 862 €---
1018 383 €6 935 €4 738 €11 448 €---
1118 751 €6 702 €4 505 €12 049 €---
1219 126 €6 460 €4 263 €12 666 €---
1319 509 €6 209 €4 012 €13 299 €---
1419 899 €5 950 €3 753 €13 949 €---
1520 297 €5 681 €3 484 €14 616 €---
1620 703 €5 403 €3 206 €15 300 €---
1721 117 €5 115 €2 918 €16 002 €---
1821 539 €4 816 €2 619 €16 723 €---
1921 970 €4 507 €2 310 €17 462 €---
2022 409 €4 187 €1 990 €18 222 €---
2122 857 €3 856 €1 659 €19 001 €---
2223 315 €3 513 €1 316 €19 802 €---
2323 781 €3 158 €961 €20 623 €---
2424 257 €2 790 €593 €21 467 €---
2524 742 €2 408 €211 €22 333 €---
TOTAL492 704 €155 087 €94 462 €337 616 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 230 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 230 €+292 €+2 938 €
2+3 230 €+2 146 €+1 084 €
3+3 230 €+2 293 €+937 €
4+3 230 €+2 444 €+786 €
5+3 230 €+2 599 €+631 €
6+3 230 €+2 757 €+473 €
7+3 230 €+2 920 €+310 €
8+3 230 €+3 087 €+143 €
9+3 230 €+3 259 €-29 €
10+3 230 €+3 434 €-204 €
11+3 230 €+3 615 €-385 €
12+3 230 €+3 800 €-570 €
13+3 230 €+3 990 €-760 €
14+3 230 €+4 185 €-955 €
15+3 230 €+4 385 €-1 155 €
16+3 230 €+4 590 €-1 360 €
17+3 230 €+4 801 €-1 571 €
18+3 230 €+5 017 €-1 787 €
19+3 230 €+5 239 €-2 009 €
20+3 230 €+5 467 €-2 237 €
21+3 230 €+5 700 €-2 470 €
22+3 230 €+5 941 €-2 711 €
23+3 230 €+6 187 €-2 957 €
24+3 230 €+6 440 €-3 210 €
25+3 230 €+6 700 €-3 470 €
Total+80 750 €+101 285 €+-20 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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