Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 8 pièces 183 m²

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface183m²
Coût Total183 192€
Loyer Annuel19 115€
Rentabilité10.43%
Cashflow/mois+418€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 764,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 8 pièces 183 m² - Appartement 8 pièces 183 m²

Idéalement situé en plein coeur du centre ville, cet appartement spacieux de 183 m2 habitables se compose d'un séjour salon de 40 m2 environ, cuisine indépendante équipée, trois chambres, 2 salles de bains, 2 toilettes, un vestiaire, buanderie, 2 bureaux, une pièce sur le palier. Ce bien offre un confort optimal pour une famille ou pour recevoir. Les équipements incluent du double vitrage assurant une bonne isolation, ainsi qu'un chauffage au gaz de ville. Atout rare en centre ville : une place de parking privative. Charges de copropriétté 660 euros par an.

Surface : 183 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/06/2025

Consommation énergie primaire : 212 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.214672, 2.355233
Total : 183 192€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 172 000€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1593€/mois
Loyer annuel estimé : 19115€/an
Fourchette totale : 1278€ - 1986€/mois
Fourchette annuelle : 15333€ - 23831€/an
Rentabilité brute :10.43%
Fourchette de rentabilité :8.37% - 13.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 267,86 €/m²
Basé sur :441 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 018 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-92 118€ (-39.7%)
Marge achat-revente :48 826€ (21.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 000,06€
Coût de l'assurance :16 029,30€
Taxe foncière : 1 911,51€/an
Soit par mois : 159,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 592,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 175,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :417,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au gaz de ville par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 183 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche/baignoire, WC) et carrelage des murs et du sol.
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans la salle à manger et le couloir.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - état correct nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 400€/m² = 8000€ (remplacement sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (revêtement de sol et peinture inclus)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces:800€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 115 €/an
Calcul : 1 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 149 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 192 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 912 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 462 €
Revenus locatifs : +19 115 €
Charges déductibles : -41 462 €
Résultat foncier Année 1 : -22 347 €(Déficit de 22 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 362 €/an
Revenus locatifs : +19 115 €
Charges déductibles : -9 362 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 946.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 115 €41 468 €6 155 €-22 353 €21 400 €953 €953 €
219 497 €9 204 €5 992 €10 293 €---
319 887 €9 035 €5 823 €10 852 €---
420 285 €8 860 €5 648 €11 425 €---
520 691 €8 680 €5 467 €12 011 €---
621 105 €8 492 €5 280 €12 612 €---
721 527 €8 299 €5 086 €13 228 €---
821 957 €8 098 €4 886 €13 859 €---
922 396 €7 891 €4 678 €14 505 €---
1022 844 €7 677 €4 464 €15 168 €---
1123 301 €7 455 €4 242 €15 846 €---
1223 767 €7 225 €4 013 €16 542 €---
1324 243 €6 988 €3 775 €17 255 €---
1424 727 €6 742 €3 529 €17 985 €---
1525 222 €6 488 €3 275 €18 734 €---
1625 726 €6 225 €3 012 €19 501 €---
1726 241 €5 953 €2 740 €20 288 €---
1826 766 €5 672 €2 459 €21 094 €---
1927 301 €5 381 €2 168 €21 920 €---
2027 847 €5 080 €1 867 €22 767 €---
2128 404 €4 768 €1 555 €23 636 €---
2228 972 €4 446 €1 233 €24 526 €---
2329 552 €4 112 €900 €25 439 €---
2430 143 €3 767 €555 €26 375 €---
2530 745 €3 411 €198 €27 335 €---
TOTAL612 262 €201 417 €89 000 €410 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 410 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 115 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 014 €-6 420 €+10 434 €
2+4 014 €+2 802 €+1 212 €
3+4 014 €+3 256 €+758 €
4+4 014 €+3 427 €+587 €
5+4 014 €+3 603 €+411 €
6+4 014 €+3 784 €+230 €
7+4 014 €+3 968 €+46 €
8+4 014 €+4 158 €-144 €
9+4 014 €+4 352 €-338 €
10+4 014 €+4 550 €-536 €
11+4 014 €+4 754 €-740 €
12+4 014 €+4 963 €-949 €
13+4 014 €+5 176 €-1 162 €
14+4 014 €+5 396 €-1 382 €
15+4 014 €+5 620 €-1 606 €
16+4 014 €+5 850 €-1 836 €
17+4 014 €+6 086 €-2 072 €
18+4 014 €+6 328 €-2 314 €
19+4 014 €+6 576 €-2 562 €
20+4 014 €+6 830 €-2 816 €
21+4 014 €+7 091 €-3 077 €
22+4 014 €+7 358 €-3 344 €
23+4 014 €+7 632 €-3 618 €
24+4 014 €+7 913 €-3 899 €
25+4 014 €+8 200 €-4 186 €
Total+100 350 €+123 253 €+-22 903 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →