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Maison 4 pièces 135 m²

Bien expiré
VilleMugron (40)
Surface135m²
Coût Total213 420€
Loyer Annuel12 415€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-189€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 029,63 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 130 m² à rénover sur 2500 m² et combles aménageables

Mugron. En entrée de ville. Très belle construction fin 19 ème de plus de 130 m², 4 chambres, salon, cuisine, salle de bains et offrant de multiples possibilités d'évolution par ses combles entièrement aménageables. Double vitrage en place, assainissement à prévoir et rafraichissements intérieurs. Terrain d'environ 2500 m² avec vue dégagée. Superbe projet de vie à découvrir. Référence agence : 4378 Référence annonce : T99O-YGQ-3PQ Date de réalisation du diagnostic : 19/03/2026 Prix hors honoraires : 130 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mugron
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40250
Coordonnées : 43.742947, -0.755298
Total : 213 420€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 63 300€
Valeur du bien : 202 300€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12415€/an
Fourchette totale : 803€ - 1333€/mois
Fourchette annuelle : 9636€ - 15993€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :637,53 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 067 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :+52 933€ (+61.5%)
Marge achat-revente :-127 353€ (-148.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :62,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 027,14€
Coût de l'assurance :18 674,25€
Taxe foncière : 1 241,45€/an
Soit par mois : 103,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 034,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation du plafond et remplacement du carrelage usé
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine et des appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 300 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 400€
    Isolation des combles: 135 m² × 40€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Mugron). Les prix ont été adaptés avec un coefficient de 0.9 pour les zones rurales. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 420 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 474 €
Revenus locatifs : +12 415 €
Charges déductibles : -72 474 €
Résultat foncier Année 1 : -60 059 €(Déficit de 60 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 174 €/an
Revenus locatifs : +12 415 €
Charges déductibles : -9 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38659.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 415 €72 481 €7 192 €-60 066 €21 400 €38 666 €38 666 €
212 663 €8 990 €7 001 €3 673 €--34 993 €
312 916 €8 792 €6 804 €4 124 €--30 869 €
413 174 €8 588 €6 600 €4 586 €--26 283 €
513 438 €8 377 €6 389 €5 061 €--21 223 €
613 707 €8 159 €6 170 €5 548 €--15 674 €
713 981 €7 932 €5 944 €6 048 €--9 626 €
814 260 €7 699 €5 710 €6 562 €--3 064 €
914 546 €7 457 €5 468 €7 089 €---
1014 837 €7 206 €5 218 €7 630 €---
1115 133 €6 947 €4 959 €8 186 €---
1215 436 €6 679 €4 690 €8 757 €---
1315 745 €6 402 €4 413 €9 343 €---
1416 060 €6 115 €4 126 €9 945 €---
1516 381 €5 818 €3 829 €10 563 €---
1616 708 €5 510 €3 522 €11 198 €---
1717 043 €5 193 €3 204 €11 850 €---
1817 383 €4 864 €2 875 €12 520 €---
1917 731 €4 524 €2 535 €13 207 €---
2018 086 €4 172 €2 183 €13 914 €---
2118 447 €3 807 €1 819 €14 640 €---
2218 816 €3 431 €1 442 €15 386 €---
2319 193 €3 041 €1 052 €16 152 €---
2419 576 €2 637 €649 €16 939 €---
2519 968 €2 220 €231 €17 748 €---
TOTAL397 642 €217 038 €104 027 €180 604 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 607 €-6 420 €+9 027 €
2+2 607 €0 €+2 607 €
3+2 607 €0 €+2 607 €
4+2 607 €0 €+2 607 €
5+2 607 €0 €+2 607 €
6+2 607 €0 €+2 607 €
7+2 607 €0 €+2 607 €
8+2 607 €0 €+2 607 €
9+2 607 €+1 207 €+1 400 €
10+2 607 €+2 289 €+318 €
11+2 607 €+2 456 €+151 €
12+2 607 €+2 627 €-20 €
13+2 607 €+2 803 €-196 €
14+2 607 €+2 983 €-376 €
15+2 607 €+3 169 €-562 €
16+2 607 €+3 359 €-752 €
17+2 607 €+3 555 €-948 €
18+2 607 €+3 756 €-1 149 €
19+2 607 €+3 962 €-1 355 €
20+2 607 €+4 174 €-1 567 €
21+2 607 €+4 392 €-1 785 €
22+2 607 €+4 616 €-2 009 €
23+2 607 €+4 846 €-2 239 €
24+2 607 €+5 082 €-2 475 €
25+2 607 €+5 324 €-2 717 €
Total+65 175 €+54 181 €+10 994 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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