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Maison 10 pièces 219 m²

VilleDuravel (46)
Surface219m²
Coût Total194 160€
Loyer Annuel18 592€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 785,39 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 10 pièces principales

Très bel ensemble en pierre composé de deux logements distincts situés au coeur d'un beau village de la vallée du Lot. Composé d'un T3 avec balcon d'environ 92m² habitables et d'un T4 avec grande terrasse et garage d'environ 127m² habitables, ce bien est idéal pour investissement locatif, projet familial commun, ou primo accédant. Honoraires à charge acquéreur : 7.1% Référence annonce : 155-3136 Date de réalisation du diagnostic : 24/06/2026 Prix hors honoraires : 160 598 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Duravel
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46700
Coordonnées : 44.516434, 1.079168
Total : 194 160€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 180 400€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1549€/mois
Loyer annuel estimé : 18592€/an
Fourchette totale : 1225€ - 1959€/mois
Fourchette annuelle : 14704€ - 23509€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 12.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 452,48 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :318 092 €
Prix d'achat :172 000 €
Décote à l'achat :-146 092€ (-45.9%)
Marge achat-revente :123 932€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :975,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :56,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 031,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 381,23€
Coût de l'assurance :16 989,00€
Taxe foncière : 1 859,19€/an
Soit par mois : 154,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 549,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 186,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :362,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres
Quantité: 36 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafond: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Remplacement éléments sanitaires et carrelage:5 000€
    Remplacement des éléments sanitaires: 2000€, Carrelage partiel 5 m²: 300€/m² × 5 = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 549 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 592 €/an
Calcul : 1 549 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 768 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 680 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 859 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 707 €
Revenus locatifs : +18 592 €
Charges déductibles : -17 707 €
Résultat foncier Année 1 : 885 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 307 €/an
Revenus locatifs : +18 592 €
Charges déductibles : -9 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 285 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 592 €17 713 €6 775 €879 €---
218 964 €9 137 €6 598 €9 827 €---
319 343 €8 954 €6 415 €10 389 €---
419 730 €8 764 €6 225 €10 966 €---
520 124 €8 567 €6 029 €11 557 €---
620 527 €8 364 €5 825 €12 163 €---
720 937 €8 153 €5 614 €12 785 €---
821 356 €7 935 €5 396 €13 422 €---
921 783 €7 708 €5 170 €14 075 €---
1022 219 €7 474 €4 935 €14 745 €---
1122 663 €7 231 €4 693 €15 432 €---
1223 117 €6 980 €4 441 €16 137 €---
1323 579 €6 719 €4 181 €16 860 €---
1424 051 €6 449 €3 911 €17 601 €---
1524 532 €6 170 €3 631 €18 362 €---
1625 022 €5 880 €3 342 €19 142 €---
1725 523 €5 581 €3 042 €19 942 €---
1826 033 €5 270 €2 731 €20 763 €---
1926 554 €4 948 €2 409 €21 606 €---
2027 085 €4 615 €2 076 €22 470 €---
2127 627 €4 269 €1 731 €23 357 €---
2228 179 €3 912 €1 373 €24 268 €---
2328 743 €3 541 €1 002 €25 202 €---
2429 318 €3 157 €618 €26 160 €---
2529 904 €2 759 €221 €27 144 €---
TOTAL595 504 €170 250 €98 381 €425 254 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 904 €+264 €+3 640 €
2+3 904 €+2 948 €+956 €
3+3 904 €+3 117 €+787 €
4+3 904 €+3 290 €+614 €
5+3 904 €+3 467 €+437 €
6+3 904 €+3 649 €+255 €
7+3 904 €+3 835 €+69 €
8+3 904 €+4 026 €-122 €
9+3 904 €+4 223 €-319 €
10+3 904 €+4 424 €-520 €
11+3 904 €+4 630 €-726 €
12+3 904 €+4 841 €-937 €
13+3 904 €+5 058 €-1 154 €
14+3 904 €+5 280 €-1 376 €
15+3 904 €+5 508 €-1 604 €
16+3 904 €+5 743 €-1 839 €
17+3 904 €+5 983 €-2 079 €
18+3 904 €+6 229 €-2 325 €
19+3 904 €+6 482 €-2 578 €
20+3 904 €+6 741 €-2 837 €
21+3 904 €+7 007 €-3 103 €
22+3 904 €+7 280 €-3 376 €
23+3 904 €+7 561 €-3 657 €
24+3 904 €+7 848 €-3 944 €
25+3 904 €+8 143 €-4 239 €
Total+97 600 €+127 576 €+-29 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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