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Maison 5 pièces 130 m²

VilleBreuil-sur-Couze (63)
Surface130m²
Coût Total192 300€
Loyer Annuel12 390€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble composé d'une maison de 130 m² habitable composé en rez-de-chaussée d'une cuisine, séjour, en étage deux chambres salle de bains et un grenier aménagé. Une grange de 95 m² au sol avec une mezzanine. Un jardin clos arboré exposé SUD Référence annonce : GB00193703 Date de réalisation du diagnostic : 20/09/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 830 € et 3 860 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Breuil-sur-Couze
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63340
Coordonnées : 45.462090, 3.272696
Total : 192 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 182 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1033€/mois
Loyer annuel estimé : 12390€/an
Fourchette totale : 747€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 8967€ - 17120€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :523,81 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 095 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :+51 905€ (+76.2%)
Marge achat-revente :-124 205€ (-182.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :56,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 995,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 442,61€
Coût de l'assurance :16 826,25€
Taxe foncière : 1 239,00€/an
Soit par mois : 103,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 032,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 365 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 supposé - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par du parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: salon de 15 m²
Raison: État 2/5 visible - usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1150€ = 18400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant peinture, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement moquette: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Breuil-sur-Couze (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 390 €/an
Calcul : 1 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 239 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 819 €
Revenus locatifs : +12 390 €
Charges déductibles : -70 819 €
Résultat foncier Année 1 : -58 429 €(Déficit de 58 429 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 029 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 119 €/an
Revenus locatifs : +12 390 €
Charges déductibles : -8 119 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 271 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37028.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 390 €70 825 €6 213 €-58 435 €21 400 €37 035 €37 035 €
212 638 €7 957 €6 045 €4 681 €--32 354 €
312 891 €7 784 €5 872 €5 107 €--27 247 €
413 148 €7 604 €5 692 €5 544 €--21 703 €
513 411 €7 419 €5 507 €5 992 €--15 711 €
613 680 €7 228 €5 316 €6 452 €--9 260 €
713 953 €7 030 €5 118 €6 923 €--2 337 €
814 232 €6 826 €4 914 €7 406 €---
914 517 €6 615 €4 703 €7 902 €---
1014 807 €6 397 €4 485 €8 410 €---
1115 103 €6 172 €4 260 €8 931 €---
1215 405 €5 939 €4 027 €9 466 €---
1315 714 €5 699 €3 787 €10 015 €---
1416 028 €5 451 €3 539 €10 577 €---
1516 348 €5 194 €3 282 €11 154 €---
1616 675 €4 929 €3 017 €11 747 €---
1717 009 €4 655 €2 743 €12 354 €---
1817 349 €4 372 €2 460 €12 977 €---
1917 696 €4 079 €2 167 €13 617 €---
2018 050 €3 777 €1 865 €14 273 €---
2118 411 €3 465 €1 553 €14 946 €---
2218 779 €3 142 €1 230 €15 637 €---
2319 155 €2 809 €897 €16 346 €---
2419 538 €2 465 €553 €17 073 €---
2519 929 €2 109 €197 €17 819 €---
TOTAL396 856 €199 944 €89 443 €196 913 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 913 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 390 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 602 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 602 €-6 420 €+9 022 €
2+2 602 €0 €+2 602 €
3+2 602 €0 €+2 602 €
4+2 602 €0 €+2 602 €
5+2 602 €0 €+2 602 €
6+2 602 €0 €+2 602 €
7+2 602 €0 €+2 602 €
8+2 602 €+1 521 €+1 081 €
9+2 602 €+2 371 €+231 €
10+2 602 €+2 523 €+79 €
11+2 602 €+2 679 €-77 €
12+2 602 €+2 840 €-238 €
13+2 602 €+3 004 €-402 €
14+2 602 €+3 173 €-571 €
15+2 602 €+3 346 €-744 €
16+2 602 €+3 524 €-922 €
17+2 602 €+3 706 €-1 104 €
18+2 602 €+3 893 €-1 291 €
19+2 602 €+4 085 €-1 483 €
20+2 602 €+4 282 €-1 680 €
21+2 602 €+4 484 €-1 882 €
22+2 602 €+4 691 €-2 089 €
23+2 602 €+4 904 €-2 302 €
24+2 602 €+5 122 €-2 520 €
25+2 602 €+5 346 €-2 744 €
Total+65 050 €+59 074 €+5 976 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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