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Appartement Imphy 3 pièce(s) 62 m2

VilleImphy (58)
Surface62m²
Coût Total89 180€
Loyer Annuel5 616€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 903,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif

Appartement idéal investisseur proche de tout commerces, composé d'un salon, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, wc, garage, terrain. Prix de vente: 56 000 euros honoraires charge vendeur. DPE G 443 KWh. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Ralib REHAHLI agissant sous le statut de conseiller immobilier indépendant auprès de la sas Propriétés privées au 06 64 78 87 41 ou par mail à r.rehahli@proprietes-privees.com Mandat n° 398103. Adresse du siège: SAS PROPRIETES PRIVEES ZAC du chêne ferré 44 allée des cinq continents 44120 VERTOU - Carte professionnelle CPI 4401 2016 000 010 388, CCI Nantes-Saint Nazaire - RCS NANTES 487 624 777

Copropriété de 8 lots - dont 4 lots habitation. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/165469.pdf

Ville : Imphy
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58160
Coordonnées : 46.926164, 3.263647
Total : 89 180€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 28 700€
Valeur du bien : 84 700€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 468€/mois
Loyer annuel estimé : 5616€/an
Fourchette totale : 364€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4370€ - 7217€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :636,36 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 454 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+16 546€ (+41.9%)
Marge achat-revente :-49 726€ (-126.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 461,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 479,42€
Coût de l'assurance :7 803,25€
Taxe foncière : 561,62€/an
Soit par mois : 46,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 468,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 443 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et mise à jour de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 700 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 300€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:1 200€
    Peinture meubles cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:1 500€
    Peinture murs salle de bain: 20 m² × 25€/m² = 500€, Robinetterie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 700€
    Peinture murs salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Rafraîchissement sol: 20 m² × 45€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Imphy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 616 €/an
Calcul : 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 878 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 562 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 452 €
Revenus locatifs : +5 616 €
Charges déductibles : -32 452 €
Résultat foncier Année 1 : -26 836 €(Déficit de 26 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 752 €/an
Revenus locatifs : +5 616 €
Charges déductibles : -3 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5435.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 616 €32 455 €2 881 €-26 839 €21 400 €5 439 €5 439 €
25 729 €3 677 €2 803 €2 051 €--3 387 €
35 843 €3 597 €2 723 €2 246 €--1 141 €
45 960 €3 514 €2 640 €2 446 €---
56 079 €3 428 €2 554 €2 651 €---
66 201 €3 339 €2 465 €2 862 €---
76 325 €3 247 €2 374 €3 077 €---
86 451 €3 153 €2 279 €3 299 €---
96 580 €3 055 €2 181 €3 525 €---
106 712 €2 954 €2 080 €3 758 €---
116 846 €2 849 €1 976 €3 997 €---
126 983 €2 741 €1 868 €4 242 €---
137 123 €2 630 €1 756 €4 493 €---
147 265 €2 515 €1 641 €4 750 €---
157 410 €2 396 €1 522 €5 015 €---
167 559 €2 273 €1 399 €5 286 €---
177 710 €2 146 €1 272 €5 564 €---
187 864 €2 014 €1 141 €5 850 €---
198 021 €1 879 €1 005 €6 142 €---
208 182 €1 739 €865 €6 443 €---
218 345 €1 594 €720 €6 751 €---
228 512 €1 444 €571 €7 068 €---
238 683 €1 290 €416 €7 393 €---
248 856 €1 130 €256 €7 726 €---
259 033 €965 €91 €8 068 €---
TOTAL179 889 €92 023 €41 479 €87 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 179 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 179 €-6 420 €+7 599 €
2+1 179 €0 €+1 179 €
3+1 179 €0 €+1 179 €
4+1 179 €+392 €+787 €
5+1 179 €+795 €+384 €
6+1 179 €+859 €+320 €
7+1 179 €+923 €+256 €
8+1 179 €+990 €+189 €
9+1 179 €+1 058 €+121 €
10+1 179 €+1 127 €+52 €
11+1 179 €+1 199 €-20 €
12+1 179 €+1 272 €-93 €
13+1 179 €+1 348 €-169 €
14+1 179 €+1 425 €-246 €
15+1 179 €+1 504 €-325 €
16+1 179 €+1 586 €-407 €
17+1 179 €+1 669 €-490 €
18+1 179 €+1 755 €-576 €
19+1 179 €+1 843 €-664 €
20+1 179 €+1 933 €-754 €
21+1 179 €+2 025 €-846 €
22+1 179 €+2 120 €-941 €
23+1 179 €+2 218 €-1 039 €
24+1 179 €+2 318 €-1 139 €
25+1 179 €+2 420 €-1 241 €
Total+29 475 €+26 360 €+3 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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