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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface83m²
Coût Total110 620€
Loyer Annuel7 861€
Rentabilité7.11%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 072,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Non meublé

Votre agence Ginet Immobilier vous propose en exclusivité une belle opportunité avec ce T4 situé résidence Le Provence proche des halles Diderot et du nouveau complexe Foch Sully en plein coeur de Roanne. D'une superficie de 83.67 m2, ce T4 est composé d'une entrée avec rangements, d'un salon, d'une cuisine indépendante et aménagée, 3 chambres dont une avec salle d'eau ( possibilité de transformer cette pièce pour agrandir le salon ), une salle d'eau, un dressing et un wc. 2 balcons, une cave et une place de parking aérien complètent ce bien. L'ensemble est à rénover et offre de très belles possibilités d'aménagement ! Alors n'hésitez pas à contacter Alexandre Geay pour plus de renseignements et visite. Copropriété de 1010 lots - dont 325 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3660 euros. Alexandre GEAY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 838058170 - roanne. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.038687, 4.075959
Total : 110 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 14 500€
Valeur du bien : 103 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7861€/an
Fourchette totale : 503€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6039€ - 10231€/an
Rentabilité brute :7.11%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 296,3 €/m²
Basé sur :449 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 593 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-18 593€ (-17.3%)
Marge achat-revente :-3 027€ (-2.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 572,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 859,21€
Coût de l'assurance :8 296,50€
Taxe foncière : 786,05€/an
Soit par mois : 65,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 305,00€/mois
Soit par an : 3 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 655,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 500 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rafraîchissement 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 660 €/an
Calcul : 305 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 936 €
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -22 936 €
Résultat foncier Année 1 : -15 076 €(Déficit de 15 076 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 436 €/an
Revenus locatifs : +7 861 €
Charges déductibles : -8 436 €
Résultat foncier Années 2+ : -576 €/an(Déficit de 576 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4375.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 861 €22 940 €3 662 €-15 079 €10 700 €4 379 €4 379 €
28 018 €8 342 €3 564 €-324 €324 €-4 379 €
38 178 €8 241 €3 463 €-63 €63 €-4 379 €
48 342 €8 136 €3 358 €206 €--4 174 €
58 508 €8 028 €3 250 €481 €--3 693 €
68 679 €7 916 €3 138 €763 €--2 930 €
78 852 €7 800 €3 022 €1 052 €--1 878 €
89 029 €7 681 €2 903 €1 349 €--529 €
99 210 €7 557 €2 779 €1 653 €---
109 394 €7 429 €2 651 €1 965 €---
119 582 €7 297 €2 519 €2 285 €---
129 774 €7 160 €2 382 €2 614 €---
139 969 €7 018 €2 241 €2 951 €---
1410 168 €6 872 €2 094 €3 296 €---
1510 372 €6 721 €1 943 €3 651 €---
1610 579 €6 565 €1 787 €4 015 €---
1710 791 €6 403 €1 625 €4 388 €---
1811 007 €6 236 €1 458 €4 771 €---
1911 227 €6 063 €1 285 €5 164 €---
2011 451 €5 884 €1 106 €5 567 €---
2111 680 €5 699 €921 €5 981 €---
2211 914 €5 508 €730 €6 406 €---
2312 152 €5 311 €533 €6 842 €---
2412 395 €5 106 €328 €7 289 €---
2512 643 €4 895 €117 €7 748 €---
TOTAL251 775 €186 807 €52 859 €64 968 €11 087 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 326 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 861 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 651 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 651 €-3 210 €+4 861 €
2+1 651 €-97 €+1 748 €
3+1 651 €-19 €+1 670 €
4+1 651 €0 €+1 651 €
5+1 651 €0 €+1 651 €
6+1 651 €0 €+1 651 €
7+1 651 €0 €+1 651 €
8+1 651 €0 €+1 651 €
9+1 651 €+337 €+1 314 €
10+1 651 €+590 €+1 061 €
11+1 651 €+686 €+965 €
12+1 651 €+784 €+867 €
13+1 651 €+885 €+766 €
14+1 651 €+989 €+662 €
15+1 651 €+1 095 €+556 €
16+1 651 €+1 204 €+447 €
17+1 651 €+1 316 €+335 €
18+1 651 €+1 431 €+220 €
19+1 651 €+1 549 €+102 €
20+1 651 €+1 670 €-19 €
21+1 651 €+1 794 €-143 €
22+1 651 €+1 922 €-271 €
23+1 651 €+2 052 €-401 €
24+1 651 €+2 187 €-536 €
25+1 651 €+2 324 €-673 €
Total+41 275 €+19 490 €+21 785 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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