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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gence (87)
Surface152m²
Coût Total178 400€
Loyer Annuel14 936€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 822,37 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Saint-Gence - Senon - Bâtisse de 1850 élevée sur cave aujourd'hui découpée en deux logements distincts, un grand T3 d'environ 100 m2 et un T3 de 60 m2, les deux logements sont équipés de cuisines et salle de bain. Chauffage au gaz par citerne. Des travaux importants sont à prévoir pour rendre l'ensemble habitable. Un garage est attenant. Sur la parcelle se trouve une grange de 70 m2 pouvant faire office de garage ou autre.

Cette annonce référence 277174 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FLAVIEN BEILLER (EIRL) immatriculé au RSAC de LIMOGES (87000) sous le numéro 82523748000033.

Prix du bien : 125 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/09/2022 Score DPE : 165 kWhEP/m²/an Score GES : 35 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1152.00 euros et 1558.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Gence
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87510
Coordonnées : 45.908188, 1.142769
Total : 178 400€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 168 400€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1245€/mois
Loyer annuel estimé : 14936€/an
Fourchette totale : 995€ - 1557€/mois
Fourchette annuelle : 11938€ - 18686€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 844,05 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :280 295 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-155 295€ (-55.4%)
Marge achat-revente :101 895€ (36.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 671,97€
Coût de l'assurance :15 610,00€
Taxe foncière : 1 493,60€/an
Soit par mois : 124,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 244,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz par citerne
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du système de chauffage pour réduire les coûts énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour rendre la salle de bain habitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement rénovation du parquet
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 15 m² × 1200€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gence (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 245 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 936 €/an
Calcul : 1 245 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 494 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 506 €
Revenus locatifs : +14 936 €
Charges déductibles : -51 506 €
Résultat foncier Année 1 : -36 570 €(Déficit de 36 570 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 170 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 106 €/an
Revenus locatifs : +14 936 €
Charges déductibles : -8 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15170.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 936 €51 512 €5 994 €-36 576 €21 400 €15 176 €15 176 €
215 235 €7 953 €5 835 €7 282 €--7 895 €
315 539 €7 788 €5 670 €7 751 €--144 €
415 850 €7 618 €5 500 €8 232 €---
516 167 €7 442 €5 324 €8 725 €---
616 491 €7 260 €5 142 €9 231 €---
716 820 €7 071 €4 953 €9 749 €---
817 157 €6 876 €4 758 €10 281 €---
917 500 €6 674 €4 556 €10 826 €---
1017 850 €6 465 €4 347 €11 385 €---
1118 207 €6 249 €4 131 €11 958 €---
1218 571 €6 026 €3 908 €12 545 €---
1318 942 €5 794 €3 676 €13 148 €---
1419 321 €5 555 €3 437 €13 766 €---
1519 708 €5 308 €3 190 €14 400 €---
1620 102 €5 052 €2 934 €15 050 €---
1720 504 €4 787 €2 669 €15 717 €---
1820 914 €4 513 €2 395 €16 401 €---
1921 332 €4 229 €2 111 €17 103 €---
2021 759 €3 936 €1 818 €17 823 €---
2122 194 €3 633 €1 515 €18 561 €---
2222 638 €3 319 €1 201 €19 319 €---
2323 091 €2 994 €876 €20 097 €---
2423 553 €2 658 €540 €20 894 €---
2524 024 €2 311 €193 €21 713 €---
TOTAL478 404 €183 022 €86 672 €295 382 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 137 €-6 420 €+9 557 €
2+3 137 €0 €+3 137 €
3+3 137 €0 €+3 137 €
4+3 137 €+2 427 €+710 €
5+3 137 €+2 618 €+519 €
6+3 137 €+2 769 €+368 €
7+3 137 €+2 925 €+212 €
8+3 137 €+3 084 €+53 €
9+3 137 €+3 248 €-111 €
10+3 137 €+3 415 €-278 €
11+3 137 €+3 587 €-450 €
12+3 137 €+3 764 €-627 €
13+3 137 €+3 944 €-807 €
14+3 137 €+4 130 €-993 €
15+3 137 €+4 320 €-1 183 €
16+3 137 €+4 515 €-1 378 €
17+3 137 €+4 715 €-1 578 €
18+3 137 €+4 920 €-1 783 €
19+3 137 €+5 131 €-1 994 €
20+3 137 €+5 347 €-2 210 €
21+3 137 €+5 568 €-2 431 €
22+3 137 €+5 796 €-2 659 €
23+3 137 €+6 029 €-2 892 €
24+3 137 €+6 268 €-3 131 €
25+3 137 €+6 514 €-3 377 €
Total+78 425 €+88 615 €+-10 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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