Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 84 m2 - Tours

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface84m²
Coût Total182 972€
Loyer Annuel12 193€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-291€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 766,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 84 m², 4 pièces, 1 balcon, Placards, 1 garage, 1 place de parking

Type 4 de 84m² au 6ème étage d'une Résidence sécurisée avec gardien proche des transports et toutes commodités. Il se compose d'un séjour avec un coin salle à manger, cuisine indépendante aménagée donnant sur balcon de 4.5m² avec vu sur Cher, deux chambres, deux salles d'eau, dressing, Nombreux rangements. Bon état général. Cave et box. (6.00 % honoraires Ttc à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 294 lots - dont 205 lots habitation. Charges annuelles : 2757 euros.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.376079, 0.712358
Total : 182 972€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 171 100€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1016€/mois
Loyer annuel estimé : 12193€/an
Fourchette totale : 803€ - 1286€/mois
Fourchette annuelle : 9633€ - 15432€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 760,88 €/m²
Basé sur :182 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 914 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :+486€ (+0.3%)
Marge achat-revente :-35 058€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :68,61€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 975,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 185,90€
Coût de l'assurance :20 584,35€
Taxe foncière : 1 219,26€/an
Soit par mois : 101,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 229,75€/mois
Soit par an : 2 757,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 016,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 40 m²: 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Centre-Val de Loire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 016 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Calcul : 1 016 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 160 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 972 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 219 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 757 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 660 €
Revenus locatifs : +12 193 €
Charges déductibles : -33 660 €
Résultat foncier Année 1 : -21 467 €(Déficit de 21 467 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 767 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 960 €/an
Revenus locatifs : +12 193 €
Charges déductibles : -10 960 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10767.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 193 €33 666 €6 166 €-21 473 €10 700 €10 773 €10 773 €
212 436 €10 802 €6 003 €1 634 €--9 139 €
312 685 €10 633 €5 833 €2 052 €--7 087 €
412 939 €10 458 €5 658 €2 481 €--4 606 €
513 198 €10 277 €5 477 €2 921 €--1 685 €
613 462 €10 090 €5 290 €3 372 €---
713 731 €9 896 €5 096 €3 835 €---
814 005 €9 695 €4 895 €4 310 €---
914 286 €9 488 €4 688 €4 798 €---
1014 571 €9 273 €4 473 €5 298 €---
1114 863 €9 051 €4 251 €5 812 €---
1215 160 €8 821 €4 021 €6 339 €---
1315 463 €8 583 €3 784 €6 880 €---
1415 772 €8 337 €3 537 €7 435 €---
1516 088 €8 083 €3 283 €8 005 €---
1616 410 €7 819 €3 020 €8 590 €---
1716 738 €7 547 €2 747 €9 191 €---
1817 073 €7 265 €2 465 €9 808 €---
1917 414 €6 973 €2 173 €10 441 €---
2017 762 €6 671 €1 872 €11 091 €---
2118 118 €6 359 €1 559 €11 759 €---
2218 480 €6 036 €1 236 €12 444 €---
2318 850 €5 702 €902 €13 148 €---
2419 227 €5 356 €556 €13 871 €---
2519 611 €4 998 €198 €14 613 €---
TOTAL390 533 €231 877 €89 186 €158 656 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 656 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 560 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 560 €-3 210 €+5 770 €
2+2 560 €0 €+2 560 €
3+2 560 €0 €+2 560 €
4+2 560 €0 €+2 560 €
5+2 560 €0 €+2 560 €
6+2 560 €+506 €+2 054 €
7+2 560 €+1 151 €+1 409 €
8+2 560 €+1 293 €+1 267 €
9+2 560 €+1 439 €+1 121 €
10+2 560 €+1 590 €+970 €
11+2 560 €+1 744 €+816 €
12+2 560 €+1 902 €+658 €
13+2 560 €+2 064 €+496 €
14+2 560 €+2 231 €+329 €
15+2 560 €+2 402 €+158 €
16+2 560 €+2 577 €-17 €
17+2 560 €+2 757 €-197 €
18+2 560 €+2 942 €-382 €
19+2 560 €+3 132 €-572 €
20+2 560 €+3 327 €-767 €
21+2 560 €+3 528 €-968 €
22+2 560 €+3 733 €-1 173 €
23+2 560 €+3 944 €-1 384 €
24+2 560 €+4 161 €-1 601 €
25+2 560 €+4 384 €-1 824 €
Total+64 000 €+47 597 €+16 403 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →