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Maison 3 pièces 106 m²

Bien expiré
VilleVérines (17)
Surface106m²
Coût Total206 860€
Loyer Annuel15 045€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 226,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 3 pièces principales

Charentaise de 106m² à rénover sans jardin avec garage située dans la CDA de La Rochelle en plein coeur de Fontpatour comprenant au rez-de-chaussé une entrée - Salon/séjour - Cuisine - Salle d'eau - Wc séparé. A l'étage: Palier - Deux chambres - Bureau. Garage avec galetas. Travaux à prévoir. Honoraires à charge acquéreur : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 573-9312Z Date de réalisation du diagnostic : 23/01/2025 Prix hors honoraires : 119 705 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 080 € et 4 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vérines
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17540
Coordonnées : 46.212838, -0.985518
Total : 206 860€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 66 460€
Valeur du bien : 196 460€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15045€/an
Fourchette totale : 978€ - 1608€/mois
Fourchette annuelle : 11731€ - 19295€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 017,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :62,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 079,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 517,28€
Coût de l'assurance :18 617,40€
Taxe foncière : 1 504,46€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 205,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 444 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres avec peinture écaillée et sol usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - peinture écaillée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: tuyauterie complète à évaluer
Raison: Assurer que la plomberie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 460 €(627 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 360€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 60€/m² = 6360€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:2 000€
    Vérification et mise à jour de la tuyauterie: 2000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vérines. Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux et les choix de matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 045 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 821 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 860 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 530 €
Revenus locatifs : +15 045 €
Charges déductibles : -75 530 €
Résultat foncier Année 1 : -60 485 €(Déficit de 60 485 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 085 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 070 €/an
Revenus locatifs : +15 045 €
Charges déductibles : -9 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 975 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39085.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 045 €75 536 €6 827 €-60 492 €21 400 €39 092 €39 092 €
215 346 €8 894 €6 644 €6 452 €--32 640 €
315 652 €8 705 €6 455 €6 948 €--25 692 €
415 965 €8 509 €6 260 €7 456 €--18 236 €
516 285 €8 307 €6 058 €7 977 €--10 258 €
616 610 €8 098 €5 849 €8 512 €--1 746 €
716 943 €7 883 €5 633 €9 060 €---
817 282 €7 659 €5 410 €9 622 €---
917 627 €7 429 €5 179 €10 199 €---
1017 980 €7 190 €4 941 €10 790 €---
1118 339 €6 943 €4 694 €11 396 €---
1218 706 €6 688 €4 439 €12 018 €---
1319 080 €6 424 €4 175 €12 656 €---
1419 462 €6 152 €3 903 €13 310 €---
1519 851 €5 870 €3 621 €13 981 €---
1620 248 €5 578 €3 329 €14 670 €---
1720 653 €5 277 €3 028 €15 376 €---
1821 066 €4 965 €2 716 €16 101 €---
1921 487 €4 643 €2 394 €16 844 €---
2021 917 €4 310 €2 061 €17 607 €---
2122 356 €3 966 €1 717 €18 390 €---
2222 803 €3 610 €1 360 €19 193 €---
2323 259 €3 241 €992 €20 017 €---
2423 724 €2 861 €612 €20 863 €---
2524 198 €2 467 €218 €21 731 €---
TOTAL481 884 €221 206 €98 517 €260 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €0 €+3 159 €
7+3 159 €+2 194 €+965 €
8+3 159 €+2 887 €+272 €
9+3 159 €+3 060 €+99 €
10+3 159 €+3 237 €-78 €
11+3 159 €+3 419 €-260 €
12+3 159 €+3 605 €-446 €
13+3 159 €+3 797 €-638 €
14+3 159 €+3 993 €-834 €
15+3 159 €+4 194 €-1 035 €
16+3 159 €+4 401 €-1 242 €
17+3 159 €+4 613 €-1 454 €
18+3 159 €+4 830 €-1 671 €
19+3 159 €+5 053 €-1 894 €
20+3 159 €+5 282 €-2 123 €
21+3 159 €+5 517 €-2 358 €
22+3 159 €+5 758 €-2 599 €
23+3 159 €+6 005 €-2 846 €
24+3 159 €+6 259 €-3 100 €
25+3 159 €+6 519 €-3 360 €
Total+78 975 €+78 203 €+772 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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