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Détails du bien

Bien expiré
VillePontoise (95)
Surface169.03m²
Coût Total391 940€
Loyer Annuel31 470€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 169.03 m²
Prix au m² : 1 774,83 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel au gaz, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE LE CHOU Dans un quartier idéal pour la vie de famille, avec un terrain sécurisé, venez découvrir cette maison atypique de quatre chambres avec un fort potentiel. En effet cette ancienne demeure qui demande des travaux de finition bénéficie de plusieurs atouts comme un salon cathédrale, des éléments d'époque comme le parquet, les cheminées, les poutres, les portes, ainsi que des éléments extérieurs, des caves voutées à même la roche qui donnent tout le charme que l'on recherche pour ce type de biens. La maison se compose comme suit: Une grande entrée, une chambre indépendante avec salle de bains, ensuite salon et cuisine/salle à manger, trois chambres, deux salles d'eau et des rangements. Une cave ravira les amateurs de vin et un grand garage complète l'ensemble. Deux jardins permettent de profiter pleinement des beaux jours, de créer différents espaces de détente ou de jeux et d'aménager un agréable coin repas extérieur. Le terrain sécurisé conviendra parfaitement à une famille avec enfants. Plusieurs possibilités d'aménagements permettront de personnaliser les espaces selon les envies et les besoins de chacun. Ce quartier nous permet un confort de vie dans un environnement apprécié pour son calme et son esprit familial. À visiter sans tarder ! Ce bien est proposé à la VENTE INTERACTIVE. La participation à celle-ci est soumise à agrément préalable. Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l'offre à laquelle il entend donner suite. Une offre en ligne ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l'article 1114 du Code Civile, mais une simple intention d'achat. Le prix affiché correspond à un prix de première offre possible honoraires et négociation inclus. Prix de départ : 300.000 € Début des offres d'achat en ligne : 20 juin 2026 à 18h Fin des offres d'achat en ligne : 20 juin 2026 à 20h Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 3290.0 € et 4530.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-osmose-pontoise.com/mentions_legales/

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95300
Coordonnées : 49.063837, 2.124169
Total : 391 940€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 67 940€
Valeur du bien : 367 940€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169.03m²
Loyer prédit : 15.51€/m²/mois
Fourchette : 12.15€ - 19.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2622€/mois
Loyer annuel estimé : 31470€/an
Fourchette totale : 2053€ - 3350€/mois
Fourchette annuelle : 24637€ - 40198€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 544,65 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :599 151 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-299 151€ (-49.9%)
Marge achat-revente :207 211€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 962,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :114,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 076,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 703,21€
Coût de l'assurance :34 294,75€
Taxe foncière : 3 146,99€/an
Soit par mois : 262,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 622,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 338,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 169 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (estimation)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 940 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 140€
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 60€/m² = 10140€, Main d'œuvre: 30%
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 30%
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€, Main d'œuvre: 30%
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) = 10500€, Main d'œuvre: 30%
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation 2 salles de bain: 2 salles × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: 30%
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 30%
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 30%
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 30%
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 470 €/an
Calcul : 2 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 940 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 372 €/an
Calcul : 114 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 005 €
Revenus locatifs : +31 470 €
Charges déductibles : -86 005 €
Résultat foncier Année 1 : -54 535 €(Déficit de 54 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 065 €/an
Revenus locatifs : +31 470 €
Charges déductibles : -18 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33134.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 470 €86 017 €13 559 €-54 548 €21 400 €33 148 €33 148 €
232 099 €17 722 €13 203 €14 377 €--18 771 €
332 741 €17 354 €12 836 €15 387 €--3 384 €
433 396 €16 974 €12 455 €16 423 €---
534 064 €16 579 €12 060 €17 485 €---
634 745 €16 171 €11 652 €18 575 €---
735 440 €15 748 €11 229 €19 693 €---
836 149 €15 309 €10 791 €20 840 €---
936 872 €14 856 €10 337 €22 016 €---
1037 609 €14 386 €9 867 €23 224 €---
1138 362 €13 899 €9 381 €24 462 €---
1239 129 €13 396 €8 877 €25 733 €---
1339 911 €12 874 €8 355 €27 038 €---
1440 710 €12 334 €7 815 €28 376 €---
1541 524 €11 774 €7 255 €29 750 €---
1642 354 €11 195 €6 676 €31 160 €---
1743 201 €10 595 €6 076 €32 607 €---
1844 065 €9 973 €5 455 €34 092 €---
1944 947 €9 330 €4 811 €35 617 €---
2045 846 €8 664 €4 145 €37 182 €---
2146 763 €7 974 €3 455 €38 789 €---
2247 698 €7 259 €2 740 €40 439 €---
2348 652 €6 519 €2 000 €42 133 €---
2449 625 €5 753 €1 234 €43 872 €---
2550 617 €4 959 €440 €45 658 €---
TOTAL1 007 991 €377 613 €196 703 €630 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 630 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 609 €-6 420 €+13 029 €
2+6 609 €0 €+6 609 €
3+6 609 €0 €+6 609 €
4+6 609 €+3 912 €+2 697 €
5+6 609 €+5 246 €+1 363 €
6+6 609 €+5 572 €+1 037 €
7+6 609 €+5 908 €+701 €
8+6 609 €+6 252 €+357 €
9+6 609 €+6 605 €+4 €
10+6 609 €+6 967 €-358 €
11+6 609 €+7 339 €-730 €
12+6 609 €+7 720 €-1 111 €
13+6 609 €+8 111 €-1 502 €
14+6 609 €+8 513 €-1 904 €
15+6 609 €+8 925 €-2 316 €
16+6 609 €+9 348 €-2 739 €
17+6 609 €+9 782 €-3 173 €
18+6 609 €+10 228 €-3 619 €
19+6 609 €+10 685 €-4 076 €
20+6 609 €+11 155 €-4 546 €
21+6 609 €+11 637 €-5 028 €
22+6 609 €+12 132 €-5 523 €
23+6 609 €+12 640 €-6 031 €
24+6 609 €+13 162 €-6 553 €
25+6 609 €+13 697 €-7 088 €
Total+165 225 €+189 114 €+-23 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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