Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement neuf à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)
Surface98m²
Coût Total259 200€
Loyer Annuel19 668€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 448,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Digicode, Interphone

4 PIECES DERNIER ETAGE SANS VIS A VIS AVEC TERRASSE !!

Très belle localisation, à 6 minutes à pied seulement de la gare avec de nombreux bus à proximité, établissements scolaires, commerces.

Dans une résidence neuve de haut standing, nous vous proposons un appartement 4 pièces composé comme suit:

1 grande entrée 1 séjour/cuisine américaine 3 grandes chambres avec placard de rangement. 1 salle de douche équipée 1 salle de bain équipée 2 WC séparés 2 places de parking sous-sol 1 grande terrasse Ascenseur

Le + : PRESTATION HAUT DE GAMME/ FAIBLES CHARGES/ AUCUN TRAVAUX À PRÉVOIR/ DPE B

Contact :

Ville : Aulnay-sous-Bois
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93600
Coordonnées : 48.941546, 2.490803
Total : 259 200€
Prix d'acquisition : 240 000€
Valeur du bien : 240 000€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 16.72€/m²/mois
Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19668€/an
Fourchette totale : 1236€ - 2174€/mois
Fourchette annuelle : 14828€ - 26087€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 304,41 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 832 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-83 832€ (-25.9%)
Marge achat-revente :64 632€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :75,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 919,46€
Coût de l'assurance :22 680,00€
Taxe foncière : 1 966,76€/an
Soit par mois : 163,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 539,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite du DPE B dans la description.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 668 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 010 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 967 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 884 €/an
Revenus locatifs : +19 668 €
Charges déductibles : -11 884 €
Résultat foncier : 7 784 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 668 €11 892 €9 018 €7 775 €---
220 061 €11 657 €8 783 €8 404 €---
320 462 €11 413 €8 539 €9 050 €---
420 871 €11 160 €8 286 €9 712 €---
521 289 €10 898 €8 024 €10 391 €---
621 715 €10 627 €7 753 €11 088 €---
722 149 €10 346 €7 472 €11 803 €---
822 592 €10 055 €7 181 €12 537 €---
923 044 €9 754 €6 880 €13 290 €---
1023 505 €9 441 €6 567 €14 063 €---
1123 975 €9 118 €6 244 €14 857 €---
1224 454 €8 783 €5 909 €15 671 €---
1324 943 €8 436 €5 562 €16 507 €---
1425 442 €8 077 €5 203 €17 365 €---
1525 951 €7 705 €4 831 €18 246 €---
1626 470 €7 320 €4 446 €19 150 €---
1726 999 €6 920 €4 047 €20 079 €---
1827 539 €6 507 €3 633 €21 032 €---
1928 090 €6 079 €3 205 €22 012 €---
2028 652 €5 635 €2 761 €23 017 €---
2129 225 €5 176 €2 302 €24 049 €---
2229 810 €4 700 €1 826 €25 110 €---
2330 406 €4 207 €1 333 €26 199 €---
2431 014 €3 696 €822 €27 318 €---
2531 634 €3 167 €294 €28 467 €---
TOTAL629 961 €202 769 €130 919 €427 192 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 427 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 130 €+2 333 €+1 797 €
2+4 130 €+2 521 €+1 609 €
3+4 130 €+2 715 €+1 415 €
4+4 130 €+2 914 €+1 216 €
5+4 130 €+3 117 €+1 013 €
6+4 130 €+3 326 €+804 €
7+4 130 €+3 541 €+589 €
8+4 130 €+3 761 €+369 €
9+4 130 €+3 987 €+143 €
10+4 130 €+4 219 €-89 €
11+4 130 €+4 457 €-327 €
12+4 130 €+4 701 €-571 €
13+4 130 €+4 952 €-822 €
14+4 130 €+5 210 €-1 080 €
15+4 130 €+5 474 €-1 344 €
16+4 130 €+5 745 €-1 615 €
17+4 130 €+6 024 €-1 894 €
18+4 130 €+6 310 €-2 180 €
19+4 130 €+6 603 €-2 473 €
20+4 130 €+6 905 €-2 775 €
21+4 130 €+7 215 €-3 085 €
22+4 130 €+7 533 €-3 403 €
23+4 130 €+7 860 €-3 730 €
24+4 130 €+8 195 €-4 065 €
25+4 130 €+8 540 €-4 410 €
Total+103 250 €+128 158 €+-24 908 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →