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Vente appartement 7 pièces 94 m² Draguignan (83300) - Superimmo

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface94m²
Coût Total157 420€
Loyer Annuel12 929€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 095,74 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE en exclusivité, en centre-ville de DRAGUIGNAN, à proximité immédiate des commerces, à découvrir trois lots à fort potentiel de rénovation. Le studio de 20,64 m², situé en rez-de-chaussée, comprend une pièce à vivre avec espace cuisine, une salle d'eau avec WC. Au 2ème étage, un appartement de 48 m² offrant un séjour donnant accès à son balcon, un espace cuisine avec coin repas, une chambre ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Au dernier étage, des combles aménageables de 25 m² offrent de nombreuses possibilités d'aménagement. Une cave en sous-sol complète l'ensemble. Des travaux sont à prévoir. Emilie CAROVANI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 892 748 658 - DRAGUIGNAN.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.533414, 6.465681
Total : 157 420€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 46 180€
Valeur du bien : 149 180€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1077€/mois
Loyer annuel estimé : 12929€/an
Fourchette totale : 875€ - 1326€/mois
Fourchette annuelle : 10503€ - 15916€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 045,08 €/m²
Basé sur :534 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 238 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-89 238€ (-46.4%)
Marge achat-revente :34 818€ (18.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :59,03€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 826,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 719,96€
Coût de l'assurance :17 709,75€
Taxe foncière : 1 292,93€/an
Soit par mois : 107,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 077,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 933,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rénovation du carrelage
Quantité: 15 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rénovation des murs dans le couloir et la buanderie
Quantité: 11 m²
Raison: État 2.5/5 visible - autres pièces nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 180 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rénovation carrelage: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Autres pièces:880€
    Peinture murs couloir et buanderie: 11 m² × 30€/m² = 330€, Main d'œuvre: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés selon la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 077 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 929 €/an
Calcul : 1 077 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 420 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 708 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 231 €
Revenus locatifs : +12 929 €
Charges déductibles : -53 231 €
Résultat foncier Année 1 : -40 302 €(Déficit de 40 302 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 051 €/an
Revenus locatifs : +12 929 €
Charges déductibles : -7 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18901.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 929 €53 236 €5 055 €-40 307 €21 400 €18 907 €18 907 €
213 188 €6 919 €4 918 €6 269 €--12 638 €
313 452 €6 778 €4 776 €6 674 €--5 964 €
413 721 €6 632 €4 630 €7 089 €---
513 995 €6 481 €4 479 €7 515 €---
614 275 €6 325 €4 323 €7 950 €---
714 560 €6 164 €4 162 €8 397 €---
814 852 €5 997 €3 996 €8 854 €---
915 149 €5 825 €3 824 €9 323 €---
1015 452 €5 648 €3 647 €9 804 €---
1115 761 €5 464 €3 463 €10 296 €---
1216 076 €5 275 €3 274 €10 801 €---
1316 397 €5 079 €3 078 €11 318 €---
1416 725 €4 877 €2 876 €11 848 €---
1517 060 €4 668 €2 667 €12 392 €---
1617 401 €4 453 €2 451 €12 948 €---
1717 749 €4 230 €2 229 €13 519 €---
1818 104 €4 000 €1 998 €14 104 €---
1918 466 €3 762 €1 761 €14 704 €---
2018 836 €3 516 €1 515 €15 319 €---
2119 212 €3 263 €1 261 €15 950 €---
2219 596 €3 001 €999 €16 596 €---
2319 988 €2 730 €729 €17 259 €---
2420 388 €2 450 €449 €17 938 €---
2520 796 €2 161 €160 €18 635 €---
TOTAL414 129 €168 933 €72 720 €245 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 245 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 929 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 715 €-6 420 €+9 135 €
2+2 715 €0 €+2 715 €
3+2 715 €0 €+2 715 €
4+2 715 €+338 €+2 377 €
5+2 715 €+2 254 €+461 €
6+2 715 €+2 385 €+330 €
7+2 715 €+2 519 €+196 €
8+2 715 €+2 656 €+59 €
9+2 715 €+2 797 €-82 €
10+2 715 €+2 941 €-226 €
11+2 715 €+3 089 €-374 €
12+2 715 €+3 240 €-525 €
13+2 715 €+3 395 €-680 €
14+2 715 €+3 554 €-839 €
15+2 715 €+3 717 €-1 002 €
16+2 715 €+3 885 €-1 170 €
17+2 715 €+4 056 €-1 341 €
18+2 715 €+4 231 €-1 516 €
19+2 715 €+4 411 €-1 696 €
20+2 715 €+4 596 €-1 881 €
21+2 715 €+4 785 €-2 070 €
22+2 715 €+4 979 €-2 264 €
23+2 715 €+5 178 €-2 463 €
24+2 715 €+5 381 €-2 666 €
25+2 715 €+5 590 €-2 875 €
Total+67 875 €+73 559 €+-5 684 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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