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Appartement à vendre

VilleBouscat (33)
Surface66m²
Coût Total189 820€
Loyer Annuel10 684€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 106,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LE BOUSCAT À seulement 50 mètres du Tram D et des commerces, venez découvrir cet appartement en rez de chaussée à rénover. RAVALEMENT VOTER ET PAYER (isolation par l'extérieur+changement de chaudière) ! il se compose d'une entrée, d'un séjour spacieux, de deux chambres à coucher et d'une salle de bains. idéal pour un premier achat ou de la profession libérale De plus, vous bénéficierez d'une place de parking aérienne privative. TRAM D à 50m, commerces etc.. Votre agence vous invite à découvrir toutes les particularités de cet appartement. Pour prendre rendez-vous avec l'un de nos conseillers immobiliers, contactez-nous dès aujourd'hui. Référence agence : 1056

Ville : Bouscat
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33110
Coordonnées : 44.870487, -0.600828
Total : 189 820€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 178 700€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 13.49€/m²/mois
Fourchette : 10.56€ - 17.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10684€/an
Fourchette totale : 697€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8364€ - 13647€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 754,68 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 809 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-108 809€ (-43.9%)
Marge achat-revente :57 989€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 193,51€
Coût de l'assurance :16 609,25€
Taxe foncière : 1 068,38€/an
Soit par mois : 89,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 890,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 144,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer l'ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Rénovation nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation murs
Réparation et peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (inclus pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€ = 10000€ (inclus pose et matériaux)
  • Salon:800€
    Peinture murs salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (inclus matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bouscat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 684 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 820 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 456 €
Revenus locatifs : +10 684 €
Charges déductibles : -48 456 €
Résultat foncier Année 1 : -37 772 €(Déficit de 37 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 756 €/an
Revenus locatifs : +10 684 €
Charges déductibles : -8 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 928 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16372.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 684 €48 462 €6 189 €-37 778 €21 400 €16 378 €16 378 €
210 897 €8 596 €6 023 €2 302 €--14 076 €
311 115 €8 423 €5 851 €2 692 €--11 384 €
411 338 €8 245 €5 673 €3 092 €--8 292 €
511 564 €8 062 €5 489 €3 503 €--4 789 €
611 796 €7 872 €5 299 €3 924 €--865 €
712 032 €7 675 €5 102 €4 356 €---
812 272 €7 472 €4 899 €4 800 €---
912 518 €7 262 €4 690 €5 255 €---
1012 768 €7 046 €4 473 €5 722 €---
1113 023 €6 822 €4 249 €6 202 €---
1213 284 €6 590 €4 017 €6 694 €---
1313 550 €6 351 €3 778 €7 199 €---
1413 821 €6 103 €3 531 €7 717 €---
1514 097 €5 848 €3 275 €8 249 €---
1614 379 €5 584 €3 011 €8 795 €---
1714 667 €5 310 €2 738 €9 356 €---
1814 960 €5 028 €2 456 €9 932 €---
1915 259 €4 737 €2 164 €10 522 €---
2015 564 €4 435 €1 862 €11 129 €---
2115 876 €4 124 €1 551 €11 752 €---
2216 193 €3 802 €1 229 €12 391 €---
2316 517 €3 469 €896 €13 048 €---
2416 847 €3 125 €552 €13 722 €---
2517 184 €2 770 €197 €14 415 €---
TOTAL342 205 €193 212 €89 194 €148 993 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 244 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 244 €-6 420 €+8 664 €
2+2 244 €0 €+2 244 €
3+2 244 €0 €+2 244 €
4+2 244 €0 €+2 244 €
5+2 244 €0 €+2 244 €
6+2 244 €0 €+2 244 €
7+2 244 €+1 047 €+1 197 €
8+2 244 €+1 440 €+804 €
9+2 244 €+1 577 €+667 €
10+2 244 €+1 717 €+527 €
11+2 244 €+1 861 €+383 €
12+2 244 €+2 008 €+236 €
13+2 244 €+2 160 €+84 €
14+2 244 €+2 315 €-71 €
15+2 244 €+2 475 €-231 €
16+2 244 €+2 639 €-395 €
17+2 244 €+2 807 €-563 €
18+2 244 €+2 979 €-735 €
19+2 244 €+3 157 €-913 €
20+2 244 €+3 339 €-1 095 €
21+2 244 €+3 526 €-1 282 €
22+2 244 €+3 717 €-1 473 €
23+2 244 €+3 914 €-1 670 €
24+2 244 €+4 117 €-1 873 €
25+2 244 €+4 324 €-2 080 €
Total+56 100 €+44 698 €+11 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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