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Maison à vendre

VillePouillon (40)
Surface202
Coût Total362 384
Loyer Annuel23 143
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 243 800 €
Surface : 202 m²
Prix au m² : 1 206,93 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, Cheminée, Salon (total 21,75 m²), 7 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Alarme, Pas de balcon, Non meublé

POUILLON à 5 min de toutes les commodités, belle maison de style architecte en bon état général développant 200 m² habitables. Edifiée sur vide sanitaire, son rez-de-chaussée est composé de deux entrées spacieuses, d’un salon avec cheminée, d’une salle à manger ouvrant sur une terrasse abritée, d’une grande cuisine et son cellier, de 3 chambres, d’une salle d’eau, w.c et des grands placards. A l’étage, vous trouverez 4 chambres, une salle de bains avec toilettes et un grenier aménageable. Elle bénéficie d’un double garage surélevé d’une salle de jeux avec évier pouvant se transformer en studio ou en atelier d’artiste. Les plus : le charme des parquets et des boiseries – Un beau jardin de 3200 m² - Cette maison est idéale pour des chambres d’hôtes, une famille d’accueil, pour loger des parents ou pour une partie professionnelle !

Ville : Pouillon
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40350
Coordonnées : 43.603645, -1.005564
Total : 362 384
Prix d'acquisition : 243 800
Travaux : 99 080
Valeur du bien : 342 880
Frais de notaire : 19 504
Coût estimé : 19 504
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 202
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.51€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1929€/mois
Loyer annuel estimé : 23143€/an
Fourchette totale : 1518€ - 2450€/mois
Fourchette annuelle : 18216€ - 29402€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 344,44 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :473 577
Prix d'achat :243 800
Décote à l'achat :-229 777 (-48.5%)
Marge achat-revente :111 193€ (23.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 384
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 794,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :105,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 900,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 056,81
Coût de l'assurance :31 708,60
Taxe foncière : 2 314,28€/an
Soit par mois : 192,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 928,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 093,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 273 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 202 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise à jour et mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Mise aux normes nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 202 m²
Raison: Normes plomberie - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 080(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 650
    Isolation combles: 202 m² × 75€/m² = 15150€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:27 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 1000€/fenêtre = 25000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 70 m² × 50€/m² = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture chambres: 70 m² × 20€/m² = 1400€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€
  • Électricité:1 200
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie:3 530
    Mise à jour plomberie: 202 m² × 15€/m² = 3030€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 143 €/an
Calcul : 1 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 384 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 268 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 827
Revenus locatifs : +23 143
Charges déductibles : -114 827
Résultat foncier Année 1 : -91 684(Déficit de 91 684 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 284
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 747 €/an
Revenus locatifs : +23 143
Charges déductibles : -15 747
Résultat foncier Années 2+ : 7 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70284.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 243 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 158 470(65% de 243 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 763 €/an
Calcul : 158 470 € × 3,636% = 5 763
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 143114 83912 176-91 69621 400 €70 296 €70 296 €
223 60615 43511 8538 170--62 126 €
324 07815 10111 5188 977--53 149 €
424 55914 75511 1729 804--43 344 €
525 05114 39710 81410 654--32 691 €
625 55214 02710 44411 525--21 166 €
726 06313 64310 06112 419--8 747 €
826 58413 2479 66513 337---
927 11612 8379 25414 278---
1027 65812 4138 83015 245---
1128 21111 9748 39116 237---
1228 77511 5207 93717 255---
1329 35111 0507 46818 300---
1429 93810 5646 98219 373---
1530 53610 0626 47920 475---
1631 1479 5425 95921 605---
1731 7709 0045 42122 766---
1832 4068 4474 86523 958---
1933 0547 8714 28925 182---
2033 7157 2763 69326 439---
2134 3896 6593 07727 730---
2235 0776 0222 43929 055---
2335 7785 3621 78030 416---
2436 4944 6801 09731 814---
2537 2243 97439133 250---
TOTAL741 271364 702176 057376 56921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 569
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 860-6 420+11 280
2+4 8600+4 860
3+4 8600+4 860
4+4 8600+4 860
5+4 8600+4 860
6+4 8600+4 860
7+4 8600+4 860
8+4 860+1 377+3 483
9+4 860+4 284+576
10+4 860+4 573+287
11+4 860+4 871-11
12+4 860+5 177-317
13+4 860+5 490-630
14+4 860+5 812-952
15+4 860+6 142-1 282
16+4 860+6 482-1 622
17+4 860+6 830-1 970
18+4 860+7 188-2 328
19+4 860+7 555-2 695
20+4 860+7 932-3 072
21+4 860+8 319-3 459
22+4 860+8 716-3 856
23+4 860+9 125-4 265
24+4 860+9 544-4 684
25+4 860+9 975-5 115
Total+121 500+112 971+8 529
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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