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Maison à vendre

VilleNouic (87)
Surface107m²
Coût Total105 491€
Loyer Annuel9 871€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 732 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 857,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Pas de cave

Dans un hameau au calme, maison composée d'une cuisine, un séjour, quatre chambres, une salle d'eau. Un garage et un terrain attenant, ainsi qu'un terrain non attenant complètent ce bien. A venir découvrir sans attendre!! Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Nouic
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87330
Coordonnées : 46.056806, 0.917893
Total : 105 491€
Prix d'acquisition : 91 732€
Travaux : 6 420€
Valeur du bien : 98 152€
Frais de notaire : 7 339€
Coût estimé : 7 339€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.05€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9871€/an
Fourchette totale : 648€ - 1045€/mois
Fourchette annuelle : 7770€ - 12541€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :955,45 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 233 €
Prix d'achat :91 732 €
Décote à l'achat :-10 501€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-3 258€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 491€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 452,49€
Coût de l'assurance :9 230,46€
Taxe foncière : 987,14€/an
Soit par mois : 82,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :179,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 401 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 420 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 420€
    Isolation toiture/combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 420€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 420€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 871 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 491 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 454 €
Revenus locatifs : +9 871 €
Charges déductibles : -11 454 €
Résultat foncier Année 1 : -1 582 €(Déficit de 1 582 €)
Imputable sur revenu global : 1 582 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 034 €/an
Revenus locatifs : +9 871 €
Charges déductibles : -5 034 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 838 €/an
Prix d'achat du bien : 91 732 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 626 €(65% de 91 732 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 168 €/an
Calcul : 59 626 € × 3,636% = 2 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 871 €11 457 €3 681 €-1 586 €1 586 €--
210 069 €4 941 €3 585 €5 128 €---
310 270 €4 842 €3 485 €5 429 €---
410 476 €4 739 €3 382 €5 737 €---
510 685 €4 632 €3 275 €6 053 €---
610 899 €4 521 €3 165 €6 378 €---
711 117 €4 407 €3 050 €6 710 €---
811 339 €4 288 €2 932 €7 051 €---
911 566 €4 165 €2 809 €7 401 €---
1011 797 €4 038 €2 681 €7 759 €---
1112 033 €3 906 €2 550 €8 127 €---
1212 274 €3 769 €2 413 €8 505 €---
1312 519 €3 628 €2 271 €8 892 €---
1412 770 €3 481 €2 125 €9 289 €---
1513 025 €3 329 €1 973 €9 696 €---
1613 286 €3 172 €1 816 €10 114 €---
1713 551 €3 009 €1 653 €10 542 €---
1813 822 €2 840 €1 484 €10 982 €---
1914 099 €2 665 €1 309 €11 433 €---
2014 381 €2 484 €1 128 €11 897 €---
2114 668 €2 297 €940 €12 372 €---
2214 962 €2 102 €746 €12 860 €---
2315 261 €1 901 €545 €13 360 €---
2415 566 €1 692 €336 €13 874 €---
2515 877 €1 476 €120 €14 401 €---
TOTAL316 183 €93 781 €53 452 €222 402 €1 586 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 476 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-476 €+2 549 €
2+2 073 €+1 538 €+535 €
3+2 073 €+1 629 €+444 €
4+2 073 €+1 721 €+352 €
5+2 073 €+1 816 €+257 €
6+2 073 €+1 913 €+160 €
7+2 073 €+2 013 €+60 €
8+2 073 €+2 115 €-42 €
9+2 073 €+2 220 €-147 €
10+2 073 €+2 328 €-255 €
11+2 073 €+2 438 €-365 €
12+2 073 €+2 551 €-478 €
13+2 073 €+2 667 €-594 €
14+2 073 €+2 787 €-714 €
15+2 073 €+2 909 €-836 €
16+2 073 €+3 034 €-961 €
17+2 073 €+3 163 €-1 090 €
18+2 073 €+3 295 €-1 222 €
19+2 073 €+3 430 €-1 357 €
20+2 073 €+3 569 €-1 496 €
21+2 073 €+3 712 €-1 639 €
22+2 073 €+3 858 €-1 785 €
23+2 073 €+4 008 €-1 935 €
24+2 073 €+4 162 €-2 089 €
25+2 073 €+4 320 €-2 247 €
Total+51 825 €+66 721 €+-14 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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