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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface96m²
Coût Total159 382€
Loyer Annuel9 768€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 023,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 96 m², Bâtiment de 1 étage, 5 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 190 m²

En plein coeur de Sainte-Maure-de-Touraine, maison proche des commerces et transports . Elle dispose de quatre chambres, d'espaces à rafraîchir, d'un garage et d'une cave. Emplacement pratique offrant à la fois proximité des commodités et potentiel d'aménagement. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.106940, 0.597500
Total : 159 382€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 53 240€
Valeur du bien : 151 520€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9768€/an
Fourchette totale : 640€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7680€ - 12424€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 382€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :46,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 878,97€
Coût de l'assurance :13 945,93€
Taxe foncière : 976,82€/an
Soit par mois : 81,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée (remplacement du papier peint et de la moquette)
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 240 €(555 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 840€
    Isolation toiture/combles: 96 m² × 40€/m² = 3840€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant la main d'œuvre et les matériaux)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Entrée:800€
    Rénovation entrée: 8 m² × 100€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 768 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 128 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 382 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 558 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 903 €
Revenus locatifs : +9 768 €
Charges déductibles : -59 903 €
Résultat foncier Année 1 : -50 135 €(Déficit de 50 135 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 735 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 663 €/an
Revenus locatifs : +9 768 €
Charges déductibles : -6 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28734.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 768 €59 908 €5 134 €-50 140 €21 400 €28 740 €28 740 €
29 964 €6 529 €4 995 €3 434 €--25 306 €
310 163 €6 386 €4 851 €3 777 €--21 529 €
410 366 €6 238 €4 703 €4 128 €--17 400 €
510 573 €6 084 €4 550 €4 489 €--12 911 €
610 785 €5 926 €4 392 €4 859 €--8 053 €
711 001 €5 763 €4 228 €5 238 €--2 815 €
811 221 €5 594 €4 059 €5 627 €---
911 445 €5 420 €3 885 €6 025 €---
1011 674 €5 239 €3 705 €6 435 €---
1111 907 €5 053 €3 519 €6 854 €---
1212 145 €4 861 €3 326 €7 285 €---
1312 388 €4 662 €3 128 €7 726 €---
1412 636 €4 457 €2 922 €8 179 €---
1512 889 €4 245 €2 710 €8 644 €---
1613 147 €4 026 €2 491 €9 121 €---
1713 410 €3 799 €2 265 €9 610 €---
1813 678 €3 566 €2 031 €10 112 €---
1913 951 €3 324 €1 789 €10 627 €---
2014 230 €3 075 €1 540 €11 156 €---
2114 515 €2 817 €1 282 €11 698 €---
2214 805 €2 550 €1 016 €12 255 €---
2315 101 €2 275 €741 €12 826 €---
2415 403 €1 991 €456 €13 412 €---
2515 711 €1 697 €163 €14 014 €---
TOTAL312 877 €165 485 €73 879 €147 392 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 051 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 051 €-6 420 €+8 471 €
2+2 051 €0 €+2 051 €
3+2 051 €0 €+2 051 €
4+2 051 €0 €+2 051 €
5+2 051 €0 €+2 051 €
6+2 051 €0 €+2 051 €
7+2 051 €0 €+2 051 €
8+2 051 €+843 €+1 208 €
9+2 051 €+1 808 €+243 €
10+2 051 €+1 930 €+121 €
11+2 051 €+2 056 €-5 €
12+2 051 €+2 185 €-134 €
13+2 051 €+2 318 €-267 €
14+2 051 €+2 454 €-403 €
15+2 051 €+2 593 €-542 €
16+2 051 €+2 736 €-685 €
17+2 051 €+2 883 €-832 €
18+2 051 €+3 034 €-983 €
19+2 051 €+3 188 €-1 137 €
20+2 051 €+3 347 €-1 296 €
21+2 051 €+3 509 €-1 458 €
22+2 051 €+3 676 €-1 625 €
23+2 051 €+3 848 €-1 797 €
24+2 051 €+4 024 €-1 973 €
25+2 051 €+4 204 €-2 153 €
Total+51 275 €+44 218 €+7 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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