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Achat : Maison (22320)

VillePlussulien (22)
Surface105m²
Coût Total166 322€
Loyer Annuel10 016€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 520 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 928,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 105 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 2874 m² de terrain, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

Maison familiale de 3 chambres d'enverion 107 m² habitables, sur 2874 m² de terrain, comprenant: - au sous-sol: garage, cave, chaufferie, buanderie, - au rez-de-chaussée: entrée, WC, dégagement, cuisine, salle, salon, chambre et salle de bains, - à l'étage: grande salle de 18 m² et une chambre. Dépendances: deux ateliers et bureaux. Terrain de 2500 m². Assainissement relié au tout-à-légout. . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 4910 € et 6710 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023. Logement à consommation énergétique excessive: classe G.

Ville : Plussulien
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22320
Coordonnées : 48.285370, -3.078630
Total : 166 322€
Prix d'acquisition : 97 520€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 158 520€
Frais de notaire : 7 802€
Coût estimé : 7 802€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.95€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10016€/an
Fourchette totale : 652€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 7824€ - 12822€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :949,1 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 655 €
Prix d'achat :97 520 €
Décote à l'achat :-2 135€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-66 667€ (-66.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 322€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :66,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 901,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 275,67€
Coût de l'assurance :19 958,64€
Taxe foncière : 1 001,58€/an
Soit par mois : 83,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 834,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur la consommation d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du carrelage
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 000€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Rafraîchissement entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plussulien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 016 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 322 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 002 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 598 €
Revenus locatifs : +10 016 €
Charges déductibles : -68 598 €
Résultat foncier Année 1 : -58 582 €(Déficit de 58 582 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 182 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 598 €/an
Revenus locatifs : +10 016 €
Charges déductibles : -7 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37182.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 520 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 388 €(65% de 97 520 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 305 €/an
Calcul : 63 388 € × 3,636% = 2 305 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 016 €68 603 €5 803 €-58 587 €21 400 €37 187 €37 187 €
210 216 €7 452 €5 652 €2 764 €--34 423 €
310 420 €7 295 €5 495 €3 125 €--31 298 €
410 629 €7 132 €5 333 €3 496 €--27 801 €
510 841 €6 964 €5 164 €3 877 €--23 924 €
611 058 €6 790 €4 990 €4 268 €--19 656 €
711 279 €6 609 €4 809 €4 670 €--14 986 €
811 505 €6 422 €4 622 €5 083 €--9 903 €
911 735 €6 228 €4 428 €5 507 €--4 396 €
1011 970 €6 028 €4 228 €5 942 €---
1112 209 €5 820 €4 020 €6 390 €---
1212 453 €5 604 €3 804 €6 849 €---
1312 702 €5 381 €3 581 €7 321 €---
1412 956 €5 150 €3 350 €7 807 €---
1513 216 €4 911 €3 111 €8 305 €---
1613 480 €4 662 €2 863 €8 817 €---
1713 749 €4 406 €2 606 €9 344 €---
1814 024 €4 139 €2 339 €9 885 €---
1914 305 €3 864 €2 064 €10 441 €---
2014 591 €3 578 €1 778 €11 013 €---
2114 883 €3 282 €1 482 €11 601 €---
2215 181 €2 976 €1 176 €12 205 €---
2315 484 €2 658 €859 €12 826 €---
2415 794 €2 330 €530 €13 464 €---
2516 110 €1 989 €189 €14 121 €---
TOTAL320 808 €190 274 €84 276 €130 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 016 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 103 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 103 €-6 420 €+8 523 €
2+2 103 €0 €+2 103 €
3+2 103 €0 €+2 103 €
4+2 103 €0 €+2 103 €
5+2 103 €0 €+2 103 €
6+2 103 €0 €+2 103 €
7+2 103 €0 €+2 103 €
8+2 103 €0 €+2 103 €
9+2 103 €0 €+2 103 €
10+2 103 €+464 €+1 639 €
11+2 103 €+1 917 €+186 €
12+2 103 €+2 055 €+48 €
13+2 103 €+2 196 €-93 €
14+2 103 €+2 342 €-239 €
15+2 103 €+2 492 €-389 €
16+2 103 €+2 645 €-542 €
17+2 103 €+2 803 €-700 €
18+2 103 €+2 966 €-863 €
19+2 103 €+3 132 €-1 029 €
20+2 103 €+3 304 €-1 201 €
21+2 103 €+3 480 €-1 377 €
22+2 103 €+3 661 €-1 558 €
23+2 103 €+3 848 €-1 745 €
24+2 103 €+4 039 €-1 936 €
25+2 103 €+4 236 €-2 133 €
Total+52 575 €+39 160 €+13 415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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