Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vends t3 - 78.9 m² - Saint-Étienne 42000

VilleSaint-Étienne (42)
Surface78m²
Coût Total105 650€
Loyer Annuel8 280€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cellar, Garage

St Etienne - Secteur les Terrasses Bergson - en face de la Cité du Design - Appartement T3 de 79m² avec 2 chambres dans une résidence de standing avec garage et cave.

L’environnement : à proximité immédiate de la Cité du Design, de la place Maréchal Foch. Commerces (banques, traiteur,…

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.450500, 4.383670
Total : 105 650€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 24 650€
Valeur du bien : 99 650€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 690€/mois
Loyer annuel estimé : 8280€/an
Fourchette totale : 512€ - 930€/mois
Fourchette annuelle : 6141€ - 11163€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 296,46 €/m²
Basé sur :380 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 123 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-26 123€ (-25.8%)
Marge achat-revente :-4 527€ (-4.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :42,26€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 559,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 475,43€
Coût de l'assurance :12 678,00€
Taxe foncière : 827,99€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 148,33€/mois
Soit par an : 1 779,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 689,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet (environ 27 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon sans photo, état à considérer comme bon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 650 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Peinture et réparations cosmétiques: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Peinture et vérification de la robinetterie: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Peinture des murs et plafonds: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Calcul : 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 650 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 780 €/an
Calcul : 148 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 196 €
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -31 196 €
Résultat foncier Année 1 : -22 916 €(Déficit de 22 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 546 €/an
Revenus locatifs : +8 280 €
Charges déductibles : -6 546 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 734 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1516.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 280 €31 199 €3 434 €-22 919 €21 400 €1 519 €1 519 €
28 446 €6 457 €3 342 €1 989 €---
38 614 €6 361 €3 246 €2 253 €---
48 787 €6 262 €3 147 €2 524 €---
58 962 €6 160 €3 045 €2 802 €---
69 142 €6 055 €2 940 €3 087 €---
79 325 €5 946 €2 831 €3 379 €---
89 511 €5 833 €2 718 €3 678 €---
99 701 €5 717 €2 601 €3 985 €---
109 895 €5 596 €2 481 €4 299 €---
1110 093 €5 472 €2 357 €4 621 €---
1210 295 €5 343 €2 228 €4 952 €---
1310 501 €5 210 €2 095 €5 291 €---
1410 711 €5 073 €1 958 €5 638 €---
1510 925 €4 931 €1 816 €5 994 €---
1611 144 €4 785 €1 670 €6 359 €---
1711 367 €4 633 €1 518 €6 733 €---
1811 594 €4 477 €1 362 €7 117 €---
1911 826 €4 315 €1 200 €7 511 €---
2012 062 €4 148 €1 033 €7 915 €---
2112 304 €3 975 €860 €8 329 €---
2212 550 €3 796 €681 €8 753 €---
2312 801 €3 612 €497 €9 189 €---
2413 057 €3 421 €306 €9 635 €---
2513 318 €3 224 €109 €10 093 €---
TOTAL265 209 €152 002 €49 475 €113 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 739 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 739 €-6 420 €+8 159 €
2+1 739 €+141 €+1 598 €
3+1 739 €+676 €+1 063 €
4+1 739 €+757 €+982 €
5+1 739 €+841 €+898 €
6+1 739 €+926 €+813 €
7+1 739 €+1 014 €+725 €
8+1 739 €+1 103 €+636 €
9+1 739 €+1 195 €+544 €
10+1 739 €+1 290 €+449 €
11+1 739 €+1 386 €+353 €
12+1 739 €+1 486 €+253 €
13+1 739 €+1 587 €+152 €
14+1 739 €+1 691 €+48 €
15+1 739 €+1 798 €-59 €
16+1 739 €+1 908 €-169 €
17+1 739 €+2 020 €-281 €
18+1 739 €+2 135 €-396 €
19+1 739 €+2 253 €-514 €
20+1 739 €+2 374 €-635 €
21+1 739 €+2 499 €-760 €
22+1 739 €+2 626 €-887 €
23+1 739 €+2 757 €-1 018 €
24+1 739 €+2 891 €-1 152 €
25+1 739 €+3 028 €-1 289 €
Total+43 475 €+33 962 €+9 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →