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Immeuble 11 pièces 356 m²

VilleCreusot (71)
Surface356m²
Coût Total299 100€
Loyer Annuel37 624€
Rentabilité12.58%
Cashflow/mois+1 276€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 356 m²
Prix au m² : 603,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 11 pièces 356 m²

Immeuble de rapport, centre-ville, comprenant un local commercial au rez de chaussée actuellement libre de 167 m², au 1er étage, un appartement T3 de 66 m², au deuxième étage, un appartement T3 de 65,5 m², au dernier étage, un appartement T2 de 57,5 m² . Entretien suivi. Chauffage individuel électrique. Isolation effectuée. Rapport envisageable: 26700 € annuelle.

Surface : 356 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/02/2021

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.803880, 4.410436
Total : 299 100€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 66 900€
Valeur du bien : 281 900€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 356m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 11.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 3135€/mois
Loyer annuel estimé : 37624€/an
Fourchette totale : 2450€ - 4012€/mois
Fourchette annuelle : 29404€ - 48142€/an
Rentabilité brute :12.58%
Fourchette de rentabilité :9.83% - 16.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 225,15 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :436 152 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-221 152€ (-50.7%)
Marge achat-revente :137 052€ (31.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 460,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :84,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 545,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 117,44€
Coût de l'assurance :25 423,50€
Taxe foncière : 3 762,43€/an
Soit par mois : 313,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 135,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 859,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 276,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 356 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 36 fenêtres (estimation basée sur 356 m²)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo) et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 1 cuisine (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 900 €(188 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1000€ = 36000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 400€
    Peinture salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 52 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 624 €/an
Calcul : 3 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 100 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 017 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 333 €
Revenus locatifs : +37 624 €
Charges déductibles : -81 333 €
Résultat foncier Année 1 : -43 709 €(Déficit de 43 709 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 309 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 433 €/an
Revenus locatifs : +37 624 €
Charges déductibles : -14 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 23 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22308.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 624 €81 343 €9 663 €-43 718 €21 400 €22 318 €22 318 €
238 377 €14 182 €9 402 €24 195 €---
339 144 €13 912 €9 133 €25 232 €---
439 927 €13 633 €8 854 €26 294 €---
540 726 €13 345 €8 566 €27 380 €---
641 540 €13 048 €8 268 €28 492 €---
742 371 €12 740 €7 961 €29 631 €---
843 218 €12 423 €7 643 €30 796 €---
944 083 €12 095 €7 315 €31 988 €---
1044 964 €11 756 €6 976 €33 209 €---
1145 864 €11 405 €6 626 €34 458 €---
1246 781 €11 043 €6 264 €35 738 €---
1347 717 €10 669 €5 890 €37 047 €---
1448 671 €10 283 €5 504 €38 388 €---
1549 644 €9 884 €5 105 €39 760 €---
1650 637 €9 472 €4 692 €41 166 €---
1751 650 €9 045 €4 266 €42 605 €---
1852 683 €8 605 €3 826 €44 078 €---
1953 737 €8 150 €3 371 €45 586 €---
2054 811 €7 680 €2 901 €47 131 €---
2155 908 €7 195 €2 415 €48 713 €---
2257 026 €6 693 €1 914 €50 333 €---
2358 166 €6 175 €1 395 €51 992 €---
2459 330 €5 639 €860 €53 690 €---
2560 516 €5 086 €307 €55 430 €---
TOTAL1 205 116 €325 502 €139 117 €879 615 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 879 615 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 901 €-6 420 €+14 321 €
2+7 901 €+563 €+7 338 €
3+7 901 €+7 570 €+331 €
4+7 901 €+7 888 €+13 €
5+7 901 €+8 214 €-313 €
6+7 901 €+8 548 €-647 €
7+7 901 €+8 889 €-988 €
8+7 901 €+9 239 €-1 338 €
9+7 901 €+9 596 €-1 695 €
10+7 901 €+9 963 €-2 062 €
11+7 901 €+10 338 €-2 437 €
12+7 901 €+10 721 €-2 820 €
13+7 901 €+11 114 €-3 213 €
14+7 901 €+11 516 €-3 615 €
15+7 901 €+11 928 €-4 027 €
16+7 901 €+12 350 €-4 449 €
17+7 901 €+12 781 €-4 880 €
18+7 901 €+13 223 €-5 322 €
19+7 901 €+13 676 €-5 775 €
20+7 901 €+14 139 €-6 238 €
21+7 901 €+14 614 €-6 713 €
22+7 901 €+15 100 €-7 199 €
23+7 901 €+15 597 €-7 696 €
24+7 901 €+16 107 €-8 206 €
25+7 901 €+16 629 €-8 728 €
Total+197 525 €+263 884 €+-66 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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