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Maison à vendre

VilleYèvre-la-Ville (45)
Surface176m²
Coût Total256 250€
Loyer Annuel19 183€
Rentabilité7.49%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 954,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine ouverte, Cheminée, 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin

Découvrez cette maison ancienne située dans le pittoresque village de Yèvre-le-Châtel, classé parmi les plus beaux villages de France. À seulement une heure de Paris et à proximité des célèbres châteaux de la Loire, cette propriété allie charme, caractère et tranquillité. Au Rez-de-jardin on trouve une vaste pièce de 40 m² et une véranda lumineuse de 56 m² (ancien atelier d’artiste) avec poutres apparentes et baies vitrées,ouvrant sur un jardin clos de murs. À l'étage : Un séjour de 40 m² avec cuisine ouverte, baies vitrées et cheminée en pierres, deux chambres mansardées, une chambre parentale de 15 m² et une salle de bains complètent cet espace. Cette maison possède également un espace mezzanine parfait pour un bureau, dortoir d'enfant ou un coin lecture. On trouve un garage avec chaufferie, une grange et un jardin indépendant de 190 m², idéal pour le stationnement de deux véhicules ou pour les passionnés de jardinage. Le rez-de-jardin peut être facilement transformé en pièces de vie supplémentaires, avec un système de chauffage déjà en place. C'est une propriété idéale pour les artistes (avec le lieu de création du rez de chaussée)ou les amateurs de maisons anciennes dans un village d'exception. Contactez-nous pour organiser une visite et découvrir ce bien immobilier rare qui devrait devenir votre coup de cœur.

Ville : Yèvre-la-Ville
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.144771, 2.322472
Total : 256 250€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 74 810€
Valeur du bien : 242 810€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1599€/mois
Loyer annuel estimé : 19183€/an
Fourchette totale : 1307€ - 1955€/mois
Fourchette annuelle : 15687€ - 23459€/an
Rentabilité brute :7.49%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 644,96 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :289 513 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-121 513€ (-42.0%)
Marge achat-revente :33 263€ (11.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 241,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :74,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 316,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 346,97€
Coût de l'assurance :22 421,88€
Taxe foncière : 1 918,33€/an
Soit par mois : 159,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 598,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 476,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état usé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état usé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2.5/5 - Usure visible sur le sol et murs
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans la salle à manger
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2/5 - Usure visible nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 810 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 560€
    Isolation toiture/combles: 176 m² × 60€/m² = 10560€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 22 fenêtres × 900€ = 19800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:8 250€
    Rénovation chambres (3 pièces): Peinture 45 m² × 30€/m² = 1350€, Revêtement sol 45 m² × 50€/m² = 2250€, Électricité 45 m² × 100€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Autres pièces:1 500€
    Peinture salle à manger: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yèvre-la-Ville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 183 €/an
Calcul : 1 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 250 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 718 €
Revenus locatifs : +19 183 €
Charges déductibles : -85 718 €
Résultat foncier Année 1 : -66 535 €(Déficit de 66 535 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 135 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 908 €/an
Revenus locatifs : +19 183 €
Charges déductibles : -10 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45134.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 183 €85 726 €8 101 €-66 543 €21 400 €45 143 €45 143 €
219 567 €10 695 €7 880 €8 872 €--36 271 €
319 958 €10 467 €7 652 €9 491 €--26 779 €
420 357 €10 231 €7 416 €10 126 €--16 653 €
520 765 €9 988 €7 173 €10 776 €--5 877 €
621 180 €9 737 €6 922 €11 443 €---
721 604 €9 478 €6 663 €12 125 €---
822 036 €9 210 €6 395 €12 825 €---
922 476 €8 934 €6 119 €13 542 €---
1022 926 €8 649 €5 834 €14 277 €---
1123 384 €8 354 €5 539 €15 030 €---
1223 852 €8 050 €5 235 €15 802 €---
1324 329 €7 736 €4 921 €16 593 €---
1424 816 €7 412 €4 597 €17 404 €---
1525 312 €7 077 €4 262 €18 235 €---
1625 818 €6 732 €3 917 €19 086 €---
1726 335 €6 375 €3 560 €19 960 €---
1826 861 €6 007 €3 191 €20 855 €---
1927 399 €5 626 €2 811 €21 772 €---
2027 946 €5 234 €2 418 €22 713 €---
2128 505 €4 828 €2 013 €23 677 €---
2229 076 €4 410 €1 594 €24 666 €---
2329 657 €3 977 €1 162 €25 680 €---
2430 250 €3 531 €716 €26 719 €---
2530 855 €3 070 €255 €27 785 €---
TOTAL614 448 €261 537 €116 347 €352 910 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 910 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 028 €-6 420 €+10 448 €
2+4 028 €0 €+4 028 €
3+4 028 €0 €+4 028 €
4+4 028 €0 €+4 028 €
5+4 028 €0 €+4 028 €
6+4 028 €+1 670 €+2 358 €
7+4 028 €+3 638 €+390 €
8+4 028 €+3 848 €+180 €
9+4 028 €+4 063 €-35 €
10+4 028 €+4 283 €-255 €
11+4 028 €+4 509 €-481 €
12+4 028 €+4 741 €-713 €
13+4 028 €+4 978 €-950 €
14+4 028 €+5 221 €-1 193 €
15+4 028 €+5 470 €-1 442 €
16+4 028 €+5 726 €-1 698 €
17+4 028 €+5 988 €-1 960 €
18+4 028 €+6 256 €-2 228 €
19+4 028 €+6 532 €-2 504 €
20+4 028 €+6 814 €-2 786 €
21+4 028 €+7 103 €-3 075 €
22+4 028 €+7 400 €-3 372 €
23+4 028 €+7 704 €-3 676 €
24+4 028 €+8 016 €-3 988 €
25+4 028 €+8 335 €-4 307 €
Total+100 700 €+105 873 €+-5 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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