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Appartement 3 pièces - 65 m² 152 500 € Évry

Bien expiré
VilleÉvry (91)
Surface65m²
Coût Total186 600€
Loyer Annuel11 599€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 346,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ERA Immobilier vous propose ce bel appartement 3 pièces situé au coeur du quartier recherché d'Évry Village, au sein d'une petite résidence calme et bien entretenue.D'une surface agréable, il se compose d'une entrée desservant une pièce de vie lumineuse, d'une cuisine équipée, de deux chambres, ainsi que d'une salle d'eau récente.Vous apprécierez son balcon, idéal pour profiter d'un espace extérieur au quotidien. Parking privé et cave. Mahjouba BENTALEB (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 898999990 - .

Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.628410, 2.454179
Total : 186 600€
Prix d'acquisition : 152 500€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 174 400€
Frais de notaire : 12 200€
Coût estimé : 12 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11599€/an
Fourchette totale : 663€ - 1409€/mois
Fourchette annuelle : 7954€ - 16914€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.26% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :922,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :54,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 976,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 059,27€
Coût de l'assurance :16 327,50€
Taxe foncière : 1 159,85€/an
Soit par mois : 96,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 073,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si modèle actuel non performant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 65 m² × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
  • Salle de bain:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 599 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 600 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 940 €
Revenus locatifs : +11 599 €
Charges déductibles : -29 940 €
Résultat foncier Année 1 : -18 341 €(Déficit de 18 341 €)
Imputable sur revenu global : 18 341 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 040 €/an
Revenus locatifs : +11 599 €
Charges déductibles : -8 040 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 559 €/an
Prix d'achat du bien : 152 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 99 125 €(65% de 152 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 605 €/an
Calcul : 99 125 € × 3,636% = 3 605 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 599 €29 946 €6 233 €-18 347 €18 347 €--
211 830 €7 880 €6 067 €3 951 €---
312 067 €7 708 €5 895 €4 359 €---
412 308 €7 531 €5 718 €4 778 €---
512 555 €7 347 €5 534 €5 208 €---
612 806 €7 157 €5 344 €5 649 €---
713 062 €6 961 €5 148 €6 101 €---
813 323 €6 757 €4 944 €6 566 €---
913 590 €6 547 €4 734 €7 042 €---
1013 861 €6 330 €4 517 €7 531 €---
1114 139 €6 105 €4 292 €8 034 €---
1214 421 €5 872 €4 059 €8 549 €---
1314 710 €5 632 €3 819 €9 078 €---
1415 004 €5 383 €3 570 €9 621 €---
1515 304 €5 126 €3 313 €10 178 €---
1615 610 €4 860 €3 047 €10 750 €---
1715 922 €4 584 €2 771 €11 338 €---
1816 241 €4 300 €2 487 €11 941 €---
1916 566 €4 005 €2 192 €12 561 €---
2016 897 €3 700 €1 887 €13 196 €---
2117 235 €3 385 €1 572 €13 850 €---
2217 579 €3 059 €1 246 €14 520 €---
2317 931 €2 722 €909 €15 209 €---
2418 290 €2 374 €561 €15 916 €---
2518 656 €2 013 €200 €16 643 €---
TOTAL371 504 €157 283 €90 059 €214 221 €18 347 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 504 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 436 €-5 504 €+7 940 €
2+2 436 €+1 185 €+1 251 €
3+2 436 €+1 308 €+1 128 €
4+2 436 €+1 433 €+1 003 €
5+2 436 €+1 562 €+874 €
6+2 436 €+1 695 €+741 €
7+2 436 €+1 830 €+606 €
8+2 436 €+1 970 €+466 €
9+2 436 €+2 113 €+323 €
10+2 436 €+2 259 €+177 €
11+2 436 €+2 410 €+26 €
12+2 436 €+2 565 €-129 €
13+2 436 €+2 723 €-287 €
14+2 436 €+2 886 €-450 €
15+2 436 €+3 053 €-617 €
16+2 436 €+3 225 €-789 €
17+2 436 €+3 401 €-965 €
18+2 436 €+3 582 €-1 146 €
19+2 436 €+3 768 €-1 332 €
20+2 436 €+3 959 €-1 523 €
21+2 436 €+4 155 €-1 719 €
22+2 436 €+4 356 €-1 920 €
23+2 436 €+4 563 €-2 127 €
24+2 436 €+4 775 €-2 339 €
25+2 436 €+4 993 €-2 557 €
Total+60 900 €+64 266 €+-3 366 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 121 jours
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