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Pavillon avec Piscine

VilleAlbi (81)
Surface232m²
Coût Total327 100€
Loyer Annuel31 341€
Rentabilité9.58%
Cashflow/mois+612€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 1 056,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Fioul, Nombre de WC : 1

Maison fonctionnelle sur un superbe terrain de 1 563 m² Idéalement située aux portes d’Albi, découvrez cette agréable maison familiale qui allie confort et volumes. La pièce de vie lumineuse s'ouvre directement sur une terrasse ensoleillée, parfaite pour vos moments de détente. Elle dispose également d'une cuisine entièrement équipée, le coin nuit se compose de 3 chambres confortables, toutes dotées de placards intégrés, et d'une salle d'eau optimisée. Magnifique jardin arboré de 1 563 m², entièrement plat, offrant un cadre de vie paisible et verdoyant, piscine et abris jardin Un vaste sous-sol complet permettant de stationner plusieurs véhicules et offrant un grand espace de stockage ou d'atelier Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.pierresdusud.com/

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.935413, 2.146269
Total : 327 100€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 62 500€
Valeur du bien : 307 500€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2612€/mois
Loyer annuel estimé : 31341€/an
Fourchette totale : 2097€ - 3252€/mois
Fourchette annuelle : 25169€ - 39028€/an
Rentabilité brute :9.58%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 955,85 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :453 756 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :-208 756€ (-46.0%)
Marge achat-revente :126 656€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 642,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 738,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 742,18€
Coût de l'assurance :28 621,25€
Taxe foncière : 3 134,13€/an
Soit par mois : 261,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 611,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 999,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :612,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 232 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 500 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 600€
    Isolation combles: 232 m² × 50€/m² = 11600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:17 400€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€ = 17400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant électroménager et meubles)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 1 appliqué, pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 341 €/an
Calcul : 2 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 145 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 181 €
Revenus locatifs : +31 341 €
Charges déductibles : -78 181 €
Résultat foncier Année 1 : -46 840 €(Déficit de 46 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 681 €/an
Revenus locatifs : +31 341 €
Charges déductibles : -15 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25440.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 341 €78 192 €11 413 €-46 851 €21 400 €25 451 €25 451 €
231 968 €15 394 €11 115 €16 574 €--8 877 €
332 607 €15 086 €10 807 €17 522 €---
433 260 €14 766 €10 487 €18 493 €---
533 925 €14 435 €10 156 €19 489 €---
634 603 €14 092 €9 813 €20 511 €---
735 295 €13 737 €9 458 €21 558 €---
836 001 €13 369 €9 090 €22 632 €---
936 721 €12 988 €8 709 €23 733 €---
1037 456 €12 593 €8 314 €24 862 €---
1138 205 €12 184 €7 905 €26 020 €---
1238 969 €11 761 €7 482 €27 208 €---
1339 748 €11 322 €7 043 €28 426 €---
1440 543 €10 867 €6 588 €29 676 €---
1541 354 €10 396 €6 117 €30 958 €---
1642 181 €9 909 €5 630 €32 273 €---
1743 025 €9 403 €5 124 €33 621 €---
1843 885 €8 880 €4 601 €35 005 €---
1944 763 €8 338 €4 059 €36 425 €---
2045 658 €7 776 €3 497 €37 882 €---
2146 571 €7 194 €2 915 €39 377 €---
2247 503 €6 592 €2 313 €40 911 €---
2348 453 €5 967 €1 688 €42 486 €---
2449 422 €5 321 €1 042 €44 101 €---
2550 410 €4 651 €372 €45 760 €---
TOTAL1 003 870 €335 217 €165 742 €668 653 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 668 653 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 582 €-6 420 €+13 002 €
2+6 582 €0 €+6 582 €
3+6 582 €+2 593 €+3 989 €
4+6 582 €+5 548 €+1 034 €
5+6 582 €+5 847 €+735 €
6+6 582 €+6 153 €+429 €
7+6 582 €+6 467 €+115 €
8+6 582 €+6 790 €-208 €
9+6 582 €+7 120 €-538 €
10+6 582 €+7 459 €-877 €
11+6 582 €+7 806 €-1 224 €
12+6 582 €+8 162 €-1 580 €
13+6 582 €+8 528 €-1 946 €
14+6 582 €+8 903 €-2 321 €
15+6 582 €+9 287 €-2 705 €
16+6 582 €+9 682 €-3 100 €
17+6 582 €+10 086 €-3 504 €
18+6 582 €+10 502 €-3 920 €
19+6 582 €+10 928 €-4 346 €
20+6 582 €+11 365 €-4 783 €
21+6 582 €+11 813 €-5 231 €
22+6 582 €+12 273 €-5 691 €
23+6 582 €+12 746 €-6 164 €
24+6 582 €+13 230 €-6 648 €
25+6 582 €+13 728 €-7 146 €
Total+164 550 €+200 596 €+-36 046 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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