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LOFT 109 M2 a la campagne 77

Bien expiré
VilleCitry (77)
Surface109m²
Coût Total177 800€
Loyer Annuel12 845€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 330,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LOFT 109 M2 a la campagne 77 - Vous recherchez un bien atypique au coeur d'une jolie campagne. Ce loft est vendu avec sa cuisine moderne et équipée. Ilot central avec plaque induction et hotte intégrée, frigo, four et lave vaisselle.

Une grande pièce de vie de 64m2 : cuisine, salle a manger et salon cosi. Un bureau de 9m2 pouvant servir de chambre.

A l'étage sur mezzanine moderne : 1 salle de bain avec baignoire a buses, 1 vasque et 1 WC. 2 chambres de 10 M2.

un cagibi sous les escaliers pour un espace de rangement.

Isolation totale du bien (-de 10 ans photos à la demande), huisseries PVC double vitrage récentes.

Extérieur : cour cloturée de 30 M2 avec barbecue.

Le loft dispose d'une place de parking.

La gare qui dessert Paris Est en 45 minutes est a 3 minutes du loft

Vous pourrez profiter d'un jardin de 2 hectares non attenant au loft a moins d'une minute a pieds.

me contacter par téléphone. me laisser un message avec vos coordonnées et je vous rappelerai.

possibilité de passer par une agence immo si cela rassure l'acquéreur ou en direct acquéreur-priopriétaire.

Ville : Citry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77730
Coordonnées : 48.970470, 3.238860
Total : 177 800€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 166 200€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 8.15€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12845€/an
Fourchette totale : 889€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 10665€ - 15471€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 928,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 677,42€
Coût de l'assurance :16 002,00€
Taxe foncière : 685,00€/an
Soit par mois : 57,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 103,33€/mois
Soit par an : 1 239,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 070,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Citry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 845 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 800 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 240 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 627 €
Revenus locatifs : +12 845 €
Charges déductibles : -29 627 €
Résultat foncier Année 1 : -16 782 €(Déficit de 16 782 €)
Imputable sur revenu global : 16 782 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 427 €/an
Revenus locatifs : +12 845 €
Charges déductibles : -8 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 418 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 845 €29 633 €5 868 €-16 788 €16 788 €--
213 102 €8 276 €5 711 €4 826 €---
313 364 €8 114 €5 549 €5 251 €---
413 632 €7 946 €5 381 €5 686 €---
513 904 €7 772 €5 207 €6 132 €---
614 182 €7 593 €5 028 €6 590 €---
714 466 €7 407 €4 842 €7 059 €---
814 755 €7 215 €4 650 €7 540 €---
915 050 €7 017 €4 452 €8 033 €---
1015 351 €6 812 €4 247 €8 540 €---
1115 658 €6 600 €4 035 €9 059 €---
1215 972 €6 380 €3 815 €9 591 €---
1316 291 €6 154 €3 589 €10 137 €---
1416 617 €5 919 €3 354 €10 697 €---
1516 949 €5 677 €3 112 €11 272 €---
1617 288 €5 427 €2 861 €11 862 €---
1717 634 €5 167 €2 602 €12 466 €---
1817 987 €4 900 €2 335 €13 087 €---
1918 346 €4 623 €2 058 €13 724 €---
2018 713 €4 336 €1 771 €14 377 €---
2119 087 €4 040 €1 475 €15 047 €---
2219 469 €3 734 €1 169 €15 735 €---
2319 859 €3 418 €853 €16 441 €---
2420 256 €3 091 €526 €17 165 €---
2520 661 €2 753 €188 €17 908 €---
TOTAL411 439 €170 003 €84 677 €241 436 €16 788 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 036 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698 €-5 036 €+7 734 €
2+2 698 €+1 448 €+1 250 €
3+2 698 €+1 575 €+1 123 €
4+2 698 €+1 706 €+992 €
5+2 698 €+1 840 €+858 €
6+2 698 €+1 977 €+721 €
7+2 698 €+2 118 €+580 €
8+2 698 €+2 262 €+436 €
9+2 698 €+2 410 €+288 €
10+2 698 €+2 562 €+136 €
11+2 698 €+2 718 €-20 €
12+2 698 €+2 877 €-179 €
13+2 698 €+3 041 €-343 €
14+2 698 €+3 209 €-511 €
15+2 698 €+3 382 €-684 €
16+2 698 €+3 558 €-860 €
17+2 698 €+3 740 €-1 042 €
18+2 698 €+3 926 €-1 228 €
19+2 698 €+4 117 €-1 419 €
20+2 698 €+4 313 €-1 615 €
21+2 698 €+4 514 €-1 816 €
22+2 698 €+4 720 €-2 022 €
23+2 698 €+4 932 €-2 234 €
24+2 698 €+5 149 €-2 451 €
25+2 698 €+5 373 €-2 675 €
Total+67 450 €+72 431 €+-4 981 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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