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LOFT 109 M2 a la campagne 77

Bien expiré
VilleCitry (77)
Surface109
Coût Total177 800
Loyer Annuel12 845
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 145 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 1 330,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LOFT 109 M2 a la campagne 77 - Vous recherchez un bien atypique au coeur d'une jolie campagne. Ce loft est vendu avec sa cuisine moderne et équipée. Ilot central avec plaque induction et hotte intégrée, frigo, four et lave vaisselle.

Une grande pièce de vie de 64m2 : cuisine, salle a manger et salon cosi. Un bureau de 9m2 pouvant servir de chambre.

A l'étage sur mezzanine moderne : 1 salle de bain avec baignoire a buses, 1 vasque et 1 WC. 2 chambres de 10 M2.

un cagibi sous les escaliers pour un espace de rangement.

Isolation totale du bien (-de 10 ans photos à la demande), huisseries PVC double vitrage récentes.

Extérieur : cour cloturée de 30 M2 avec barbecue.

Le loft dispose d'une place de parking.

La gare qui dessert Paris Est en 45 minutes est a 3 minutes du loft

Vous pourrez profiter d'un jardin de 2 hectares non attenant au loft a moins d'une minute a pieds.

me contacter par téléphone. me laisser un message avec vos coordonnées et je vous rappelerai.

possibilité de passer par une agence immo si cela rassure l'acquéreur ou en direct acquéreur-priopriétaire.

Ville : Citry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77730
Coordonnées : 48.970470, 3.238860
Total : 177 800
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 21 200
Valeur du bien : 166 200
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109
Loyer prédit : 9.82€/m²/mois
Fourchette : 8.15€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12845€/an
Fourchette totale : 889€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 10665€ - 15471€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :874,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 928,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 677,42
Coût de l'assurance :16 002,00
Taxe foncière : 685,00€/an
Soit par mois : 57,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 103,33€/mois
Soit par an : 1 239,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 070,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 088,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 170 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement et la sécurité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Citry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 845 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 800 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 685 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 240 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 627
Revenus locatifs : +12 845
Charges déductibles : -29 627
Résultat foncier Année 1 : -16 782(Déficit de 16 782 €)
Imputable sur revenu global : 16 782
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 427 €/an
Revenus locatifs : +12 845
Charges déductibles : -8 427
Résultat foncier Années 2+ : 4 418 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 84529 6335 868-16 78816 788 €--
213 1028 2765 7114 826---
313 3648 1145 5495 251---
413 6327 9465 3815 686---
513 9047 7725 2076 132---
614 1827 5935 0286 590---
714 4667 4074 8427 059---
814 7557 2154 6507 540---
915 0507 0174 4528 033---
1015 3516 8124 2478 540---
1115 6586 6004 0359 059---
1215 9726 3803 8159 591---
1316 2916 1543 58910 137---
1416 6175 9193 35410 697---
1516 9495 6773 11211 272---
1617 2885 4272 86111 862---
1717 6345 1672 60212 466---
1817 9874 9002 33513 087---
1918 3464 6232 05813 724---
2018 7134 3361 77114 377---
2119 0874 0401 47515 047---
2219 4693 7341 16915 735---
2319 8593 41885316 441---
2420 2563 09152617 165---
2520 6612 75318817 908---
TOTAL411 439170 00384 677241 43616 788Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 036
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 436
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 698 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 698-5 036+7 734
2+2 698+1 448+1 250
3+2 698+1 575+1 123
4+2 698+1 706+992
5+2 698+1 840+858
6+2 698+1 977+721
7+2 698+2 118+580
8+2 698+2 262+436
9+2 698+2 410+288
10+2 698+2 562+136
11+2 698+2 718-20
12+2 698+2 877-179
13+2 698+3 041-343
14+2 698+3 209-511
15+2 698+3 382-684
16+2 698+3 558-860
17+2 698+3 740-1 042
18+2 698+3 926-1 228
19+2 698+4 117-1 419
20+2 698+4 313-1 615
21+2 698+4 514-1 816
22+2 698+4 720-2 022
23+2 698+4 932-2 234
24+2 698+5 149-2 451
25+2 698+5 373-2 675
Total+67 450+72 431+-4 981
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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