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Maison De Ville A Renover

VilleBeaulieu-sur-Dordogne (19)
Surface125m²
Coût Total150 144€
Loyer Annuel11 734€
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 800 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 654,4 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 125 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 4 étages

Maison de ville avec terrasse couverte, bâtie sur une grande cave. L'entrée, côté place, se fait par une petite terrasse couverte, un salon/sam offre un beau volume (36 m²), cuisine avec cantou (15 m²), bassière, toilettes. A l'étage : un vaste palier (35 m²), 2 chambres (18 et 11 m²), une salle de bain. Combles aménagées en chambres de service, à restaurer.

Ville : Beaulieu-sur-Dordogne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 44.979889, 1.835891
Total : 150 144€
Prix d'acquisition : 81 800€
Travaux : 61 800€
Valeur du bien : 143 600€
Frais de notaire : 6 544€
Coût estimé : 6 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 978€/mois
Loyer annuel estimé : 11734€/an
Fourchette totale : 768€ - 1245€/mois
Fourchette annuelle : 9217€ - 14938€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 109,81 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 726 €
Prix d'achat :81 800 €
Décote à l'achat :-56 926€ (-41.0%)
Marge achat-revente :-11 418€ (-8.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 144€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 773,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 550,37€
Coût de l'assurance :11 260,80€
Taxe foncière : 1 173,40€/an
Soit par mois : 97,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 977,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :106,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 526 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé et peinture des murs
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 800 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 500€
    Isolation des combles perdus: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 500€
    Remplacement parquet et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Dordogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 978 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 734 €/an
Calcul : 978 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 891 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 144 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 173 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 315 €
Revenus locatifs : +11 734 €
Charges déductibles : -68 315 €
Résultat foncier Année 1 : -56 581 €(Déficit de 56 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 515 €/an
Revenus locatifs : +11 734 €
Charges déductibles : -6 515 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 219 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35180.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 170 €(65% de 81 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 933 €/an
Calcul : 53 170 € × 3,636% = 1 933 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 734 €68 319 €4 896 €-56 585 €21 400 €35 185 €35 185 €
211 969 €6 388 €4 764 €5 581 €--29 605 €
312 208 €6 252 €4 628 €5 956 €--23 648 €
412 452 €6 111 €4 487 €6 341 €--17 307 €
512 701 €5 965 €4 342 €6 736 €--10 571 €
612 955 €5 815 €4 191 €7 140 €--3 431 €
713 214 €5 660 €4 036 €7 555 €---
813 479 €5 499 €3 875 €7 979 €---
913 748 €5 333 €3 709 €8 415 €---
1014 023 €5 162 €3 538 €8 861 €---
1114 304 €4 985 €3 361 €9 319 €---
1214 590 €4 801 €3 178 €9 788 €---
1314 882 €4 612 €2 988 €10 269 €---
1415 179 €4 416 €2 793 €10 763 €---
1515 483 €4 214 €2 590 €11 268 €---
1615 792 €4 005 €2 381 €11 787 €---
1716 108 €3 789 €2 166 €12 319 €---
1816 430 €3 566 €1 942 €12 864 €---
1916 759 €3 335 €1 712 €13 424 €---
2017 094 €3 097 €1 473 €13 997 €---
2117 436 €2 851 €1 227 €14 585 €---
2217 785 €2 596 €972 €15 189 €---
2318 140 €2 333 €709 €15 808 €---
2418 503 €2 061 €437 €16 443 €---
2518 873 €1 780 €156 €17 094 €---
TOTAL375 842 €172 946 €70 550 €202 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 464 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 464 €-6 420 €+8 884 €
2+2 464 €0 €+2 464 €
3+2 464 €0 €+2 464 €
4+2 464 €0 €+2 464 €
5+2 464 €0 €+2 464 €
6+2 464 €0 €+2 464 €
7+2 464 €+1 237 €+1 227 €
8+2 464 €+2 394 €+70 €
9+2 464 €+2 524 €-60 €
10+2 464 €+2 658 €-194 €
11+2 464 €+2 796 €-332 €
12+2 464 €+2 936 €-472 €
13+2 464 €+3 081 €-617 €
14+2 464 €+3 229 €-765 €
15+2 464 €+3 381 €-917 €
16+2 464 €+3 536 €-1 072 €
17+2 464 €+3 696 €-1 232 €
18+2 464 €+3 859 €-1 395 €
19+2 464 €+4 027 €-1 563 €
20+2 464 €+4 199 €-1 735 €
21+2 464 €+4 376 €-1 912 €
22+2 464 €+4 557 €-2 093 €
23+2 464 €+4 742 €-2 278 €
24+2 464 €+4 933 €-2 469 €
25+2 464 €+5 128 €-2 664 €
Total+61 600 €+60 869 €+731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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