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maison vente 4 pieces landelles 88m2

VilleLandelles (28)
Surface88
Coût Total143 960
Loyer Annuel10 032
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 215,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Landelles, village paisible avec écoles, à seulement 5 minutes de Courville-sur-Eure et de toutes ses commodités.

Authentique longère pleine de charme d’environ 88 m², idéale pour les amoureux de tranquillité et de nature : • Au rez-de-chaussée : L’entrée dessert le coin cuisine, le salon plein SUD chaleureux et lumineux, prolongé par une agréable terrasse, parfait pour vos moments de détente, ainsi qu’une chambre qui permet la vie de plain pied. • À l’étage : Le palier dessert une seconde chambre, un bureau, idéal pour le télétravail ou une troisième chambre, et une salle d’eau.

Un bien idéal pour un premier achat, une résidence secondaire ou un investissement, dans un cadre de vie calme et verdoyant, tout en restant proche des commodités.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 219 et classe CLIMAT B indice 8. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Thibault Orfait mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 979682564, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Landelles
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28190
Total : 143 960
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 28 400
Valeur du bien : 135 400
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 9.50€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 11.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10032€/an
Fourchette totale : 693€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 8313€ - 12107€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 834,31 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :161 419
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-54 419 (-33.7%)
Marge achat-revente :17 459€ (10.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :713,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 940,00
Coût de l'assurance :12 596,50
Taxe foncière : 1 003,23€/an
Soit par mois : 83,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique aux normes
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 400(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Chambres - Revêtement et peinture:3 800
    Revêtement sol et peinture 20 m²: 100€/m² × 20 = 2000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 1200€/chambre × 2 = 2400€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Électricité générale:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Plomberie générale:4 000
    Vérification plomberie générale: 4000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 832 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 960 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 739
Revenus locatifs : +10 032
Charges déductibles : -34 739
Résultat foncier Année 1 : -24 707(Déficit de 24 707 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 007
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 339 €/an
Revenus locatifs : +10 032
Charges déductibles : -6 339
Résultat foncier Années 2+ : 3 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14007.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 03234 7444 837-24 71210 700 €14 012 €14 012 €
210 2336 2164 7094 017--9 995 €
310 4386 0834 5764 355--5 640 €
410 6465 9454 4384 701--939 €
510 8595 8034 2965 056---
611 0765 6564 1495 420---
711 2985 5043 9975 794---
811 5245 3463 8396 178---
911 7545 1843 6766 571---
1011 9895 0153 5086 974---
1112 2294 8413 3347 389---
1212 4744 6603 1537 814---
1312 7234 4742 9678 250---
1412 9784 2812 7748 697---
1513 2374 0812 5749 156---
1613 5023 8742 3679 628---
1713 7723 6612 15410 111---
1814 0483 4401 93210 608---
1914 3293 2111 70411 118---
2014 6152 9741 46711 641---
2114 9072 7291 22212 178---
2215 2062 47696912 729---
2315 5102 21470713 296---
2415 8201 94343613 877---
2516 1361 66315614 474---
TOTAL321 336136 01769 940185 31910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 319
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 107 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 107-3 210+5 317
2+2 1070+2 107
3+2 1070+2 107
4+2 1070+2 107
5+2 107+1 235+872
6+2 107+1 626+481
7+2 107+1 738+369
8+2 107+1 853+254
9+2 107+1 971+136
10+2 107+2 092+15
11+2 107+2 217-110
12+2 107+2 344-237
13+2 107+2 475-368
14+2 107+2 609-502
15+2 107+2 747-640
16+2 107+2 888-781
17+2 107+3 033-926
18+2 107+3 182-1 075
19+2 107+3 335-1 228
20+2 107+3 492-1 385
21+2 107+3 653-1 546
22+2 107+3 819-1 712
23+2 107+3 989-1 882
24+2 107+4 163-2 056
25+2 107+4 342-2 235
Total+52 675+55 596+-2 921
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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