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Appartement à vendre

VilleLesparre-Médoc (33)
Surface55m²
Coût Total103 280€
Loyer Annuel6 568€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Au coeur du centre-ville de Lesparre-Médoc, découvrez cet appartement T3 duplex d'environ 56 m² , situé au 1er étage d'une petite copropriété de 14 lots.

Il se compose d'un salon/séjour ouvert sur une cuisine aménagée, un cellier, une salle de bains et deux couchages à l'étage.

Cet appartement offre un beau potentiel après rénovation. Des travaux de remise aux normes techniques et de rafraîchissement sont à prévoir, laissant libre cours à votre projet d'aménagement.

Les + :

Emplacement privilégié en plein centre-ville, à proximité immédiate des commerces et services. Petite copropriété. Idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de résidence principale.

A saisir rapidement ! Copropriété de 14 lots - dont 7 lots habitation. ().

Charges annuelles : 600.00 euros.

Ville : Lesparre-Médoc
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33340
Coordonnées : 45.305978, -0.937531
Total : 103 280€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 12.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6568€/an
Fourchette totale : 441€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5288€ - 8158€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 333 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-117 333€ (-64.0%)
Marge achat-revente :80 053€ (43.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :25,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 531,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 529,69€
Coût de l'assurance :7 746,00€
Taxe foncière : 656,78€/an
Soit par mois : 54,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 547,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 850€/m² = 8500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lesparre-Médoc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 568 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 364 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 280 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 657 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 931 €
Revenus locatifs : +6 568 €
Charges déductibles : -36 931 €
Résultat foncier Année 1 : -30 363 €(Déficit de 30 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 931 €/an
Revenus locatifs : +6 568 €
Charges déductibles : -4 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8963.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 568 €36 934 €3 368 €-30 366 €21 400 €8 966 €8 966 €
26 699 €4 844 €3 277 €1 856 €--7 111 €
36 833 €4 750 €3 183 €2 083 €--5 028 €
46 970 €4 653 €3 086 €2 317 €--2 711 €
57 109 €4 553 €2 986 €2 556 €--155 €
67 251 €4 450 €2 883 €2 802 €---
77 396 €4 343 €2 776 €3 054 €---
87 544 €4 232 €2 666 €3 312 €---
97 695 €4 118 €2 552 €3 577 €---
107 849 €4 000 €2 434 €3 849 €---
118 006 €3 878 €2 312 €4 128 €---
128 166 €3 752 €2 186 €4 414 €---
138 330 €3 622 €2 056 €4 707 €---
148 496 €3 488 €1 921 €5 009 €---
158 666 €3 349 €1 782 €5 318 €---
168 839 €3 205 €1 638 €5 635 €---
179 016 €3 056 €1 490 €5 960 €---
189 197 €2 903 €1 336 €6 294 €---
199 380 €2 744 €1 177 €6 636 €---
209 568 €2 580 €1 013 €6 988 €---
219 759 €2 410 €844 €7 349 €---
229 955 €2 235 €669 €7 719 €---
2310 154 €2 054 €488 €8 099 €---
2410 357 €1 867 €301 €8 490 €---
2510 564 €1 674 €107 €8 890 €---
TOTAL210 370 €119 695 €48 530 €90 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 379 €-6 420 €+7 799 €
2+1 379 €0 €+1 379 €
3+1 379 €0 €+1 379 €
4+1 379 €0 €+1 379 €
5+1 379 €0 €+1 379 €
6+1 379 €+794 €+585 €
7+1 379 €+916 €+463 €
8+1 379 €+994 €+385 €
9+1 379 €+1 073 €+306 €
10+1 379 €+1 155 €+224 €
11+1 379 €+1 238 €+141 €
12+1 379 €+1 324 €+55 €
13+1 379 €+1 412 €-33 €
14+1 379 €+1 503 €-124 €
15+1 379 €+1 595 €-216 €
16+1 379 €+1 690 €-311 €
17+1 379 €+1 788 €-409 €
18+1 379 €+1 888 €-509 €
19+1 379 €+1 991 €-612 €
20+1 379 €+2 096 €-717 €
21+1 379 €+2 205 €-826 €
22+1 379 €+2 316 €-937 €
23+1 379 €+2 430 €-1 051 €
24+1 379 €+2 547 €-1 168 €
25+1 379 €+2 667 €-1 288 €
Total+34 475 €+27 202 €+7 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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