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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleJanville (28)
Surface146.8m²
Coût Total182 078€
Loyer Annuel16 627€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 100 €
Surface : 146.8 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Non meublé

Idéalement située dans une commune dynamique, avec école et commerces accessibles à pied, cette maison de ville séduira les amateurs de projets et de personnalisation.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez un séjour lumineux avec cuisine ouverte , offrant un bel espace de vie convivial à aménager selon vos envies, ainsi que des toilettes indépendantes .

Le premier étage accueille deux chambres et une salle d'eau à rénover, laissant place à votre imagination pour créer un espace nuit confortable et moderne.

Au deuxième étage, un palier dessert deux chambres supplémentaires . Idéal pour une grande famille , un espace bureau ou une salle de jeux .

À l'extérieur, un agréable jardin vous permettra de profiter des beaux jours. Une dépendance offre un espace de rangement, d'atelier ou un potentiel supplémentaire à exploiter. Une cave complète également ce bien.

Des travaux sont à prévoir, représentant une belle opportunité de repenser les volumes et de révéler tout le charme de cette maison.

Un bien plein de potentiel, à visiter sans tarder !

Référence agence : 14954

Ville : Janville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28310
Coordonnées : 48.202108, 1.888845
Total : 182 078€
Prix d'acquisition : 110 100€
Travaux : 63 170€
Valeur du bien : 173 270€
Frais de notaire : 8 808€
Coût estimé : 8 808€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146.8m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1386€/mois
Loyer annuel estimé : 16627€/an
Fourchette totale : 1112€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 13349€ - 20711€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 744,55 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 099 €
Prix d'achat :110 100 €
Décote à l'achat :-145 999€ (-57.0%)
Marge achat-revente :74 021€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 078€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :901,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 954,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 458,85€
Coût de l'assurance :15 931,82€
Taxe foncière : 1 662,71€/an
Soit par mois : 138,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 385,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 093,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 146.8 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (146.8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine sans photo, état mauvais présumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain sans photo, état mauvais présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet dans le salon
Quantité: environ 45 m² (salon total)
Raison: État 2/5 visible - Salon en mauvais état nécessitant travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m² (salon total)
Raison: État 2/5 visible - Salon en mauvais état nécessitant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 170 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:8 090€
    Isolation toiture/combles: 146.8 m² × 55€/m² = 8090€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:4 500€
    Remplacement parquet salon: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Janville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 690€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 627 €/an
Calcul : 1 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 078 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 582 €
Revenus locatifs : +16 627 €
Charges déductibles : -71 582 €
Résultat foncier Année 1 : -54 955 €(Déficit de 54 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 412 €/an
Revenus locatifs : +16 627 €
Charges déductibles : -8 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33554.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 565 €(65% de 110 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 602 €/an
Calcul : 71 565 € × 3,636% = 2 602 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 627 €71 588 €6 118 €-54 961 €21 400 €33 561 €33 561 €
216 960 €8 255 €5 955 €8 704 €--24 856 €
317 299 €8 087 €5 787 €9 212 €--15 645 €
417 645 €7 913 €5 613 €9 731 €--5 913 €
517 998 €7 734 €5 434 €10 264 €---
618 358 €7 548 €5 248 €10 810 €---
718 725 €7 355 €5 055 €11 370 €---
819 099 €7 156 €4 856 €11 943 €---
919 481 €6 950 €4 650 €12 531 €---
1019 871 €6 737 €4 437 €13 134 €---
1120 268 €6 516 €4 216 €13 752 €---
1220 674 €6 288 €3 988 €14 386 €---
1321 087 €6 052 €3 752 €15 035 €---
1421 509 €5 808 €3 508 €15 701 €---
1521 939 €5 555 €3 255 €16 384 €---
1622 378 €5 294 €2 994 €17 084 €---
1722 826 €5 024 €2 724 €17 802 €---
1823 282 €4 744 €2 444 €18 538 €---
1923 748 €4 455 €2 155 €19 293 €---
2024 223 €4 156 €1 856 €20 067 €---
2124 707 €3 846 €1 546 €20 861 €---
2225 201 €3 526 €1 226 €21 676 €---
2325 705 €3 194 €894 €22 511 €---
2426 219 €2 851 €551 €23 368 €---
2526 744 €2 497 €197 €24 247 €---
TOTAL532 572 €209 129 €88 459 €323 444 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 444 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 492 €-6 420 €+9 912 €
2+3 492 €0 €+3 492 €
3+3 492 €0 €+3 492 €
4+3 492 €0 €+3 492 €
5+3 492 €+1 305 €+2 187 €
6+3 492 €+3 243 €+249 €
7+3 492 €+3 411 €+81 €
8+3 492 €+3 583 €-91 €
9+3 492 €+3 759 €-267 €
10+3 492 €+3 940 €-448 €
11+3 492 €+4 126 €-634 €
12+3 492 €+4 316 €-824 €
13+3 492 €+4 511 €-1 019 €
14+3 492 €+4 710 €-1 218 €
15+3 492 €+4 915 €-1 423 €
16+3 492 €+5 125 €-1 633 €
17+3 492 €+5 341 €-1 849 €
18+3 492 €+5 561 €-2 069 €
19+3 492 €+5 788 €-2 296 €
20+3 492 €+6 020 €-2 528 €
21+3 492 €+6 258 €-2 766 €
22+3 492 €+6 503 €-3 011 €
23+3 492 €+6 753 €-3 261 €
24+3 492 €+7 010 €-3 518 €
25+3 492 €+7 274 €-3 782 €
Total+87 300 €+97 033 €+-9 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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