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Appartement - 4 pièce(s) - 106 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface106m²
Coût Total134 292€
Loyer Annuel10 148€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 400 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 730,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein centre-ville, dans un immeuble de charme, découvrez ce bel appartement de 105 m². Son agencement harmonieux et ses volumes généreux offrent confort et convivialité : vaste séjour, cuisine indépendante, trois grandes chambres, salle de bains et nombreux rangements complètent ce bien.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.108870, 0.722950
Total : 134 292€
Prix d'acquisition : 77 400€
Travaux : 50 700€
Valeur du bien : 128 100€
Frais de notaire : 6 192€
Coût estimé : 6 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10148€/an
Fourchette totale : 704€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 8449€ - 12189€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :39,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 749,60€
Coût de l'assurance :11 750,55€
Taxe foncière : 1 014,85€/an
Soit par mois : 84,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :51,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et réfection de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs (peinture, réparation), remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 30 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état, peinture écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 700 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 4500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5500€
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage (11 fenêtres): 1000€/fenêtre × 11 = 11000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 20000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€ + Plomberie: 1500€ + Électricité: 500€ = 6000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 3 chambres (45 m²): Parquet flottant 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture 90 m² × 30€/m² = 2700€, Électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€, Main d'œuvre: 2250€ = 9000€
  • Salon:6 000€
    Rénovation salon 30 m²: Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 3600€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 148 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 292 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 786 €
Revenus locatifs : +10 148 €
Charges déductibles : -56 786 €
Résultat foncier Année 1 : -46 638 €(Déficit de 46 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 086 €/an
Revenus locatifs : +10 148 €
Charges déductibles : -6 086 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25237.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 310 €(65% de 77 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 829 €/an
Calcul : 50 310 € × 3,636% = 1 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 148 €56 790 €4 606 €-46 642 €21 400 €25 242 €25 242 €
210 351 €5 969 €4 484 €4 382 €--20 860 €
310 558 €5 844 €4 359 €4 715 €--16 145 €
410 770 €5 714 €4 229 €5 056 €--11 090 €
510 985 €5 580 €4 095 €5 405 €--5 684 €
611 205 €5 441 €3 956 €5 764 €---
711 429 €5 296 €3 812 €6 132 €---
811 657 €5 147 €3 662 €6 510 €---
911 891 €4 993 €3 508 €6 898 €---
1012 128 €4 833 €3 348 €7 295 €---
1112 371 €4 668 €3 183 €7 703 €---
1212 618 €4 496 €3 011 €8 122 €---
1312 871 €4 319 €2 834 €8 552 €---
1413 128 €4 135 €2 650 €8 993 €---
1513 391 €3 945 €2 460 €9 445 €---
1613 659 €3 748 €2 264 €9 910 €---
1713 932 €3 545 €2 060 €10 387 €---
1814 210 €3 334 €1 849 €10 876 €---
1914 495 €3 116 €1 631 €11 379 €---
2014 784 €2 889 €1 405 €11 895 €---
2115 080 €2 655 €1 171 €12 425 €---
2215 382 €2 413 €928 €12 968 €---
2315 689 €2 162 €678 €13 527 €---
2416 003 €1 903 €418 €14 100 €---
2516 323 €1 634 €149 €14 689 €---
TOTAL325 059 €154 571 €66 750 €170 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 148 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-6 420 €+8 551 €
2+2 131 €0 €+2 131 €
3+2 131 €0 €+2 131 €
4+2 131 €0 €+2 131 €
5+2 131 €0 €+2 131 €
6+2 131 €+24 €+2 107 €
7+2 131 €+1 840 €+291 €
8+2 131 €+1 953 €+178 €
9+2 131 €+2 069 €+62 €
10+2 131 €+2 189 €-58 €
11+2 131 €+2 311 €-180 €
12+2 131 €+2 437 €-306 €
13+2 131 €+2 566 €-435 €
14+2 131 €+2 698 €-567 €
15+2 131 €+2 834 €-703 €
16+2 131 €+2 973 €-842 €
17+2 131 €+3 116 €-985 €
18+2 131 €+3 263 €-1 132 €
19+2 131 €+3 414 €-1 283 €
20+2 131 €+3 568 €-1 437 €
21+2 131 €+3 727 €-1 596 €
22+2 131 €+3 891 €-1 760 €
23+2 131 €+4 058 €-1 927 €
24+2 131 €+4 230 €-2 099 €
25+2 131 €+4 407 €-2 276 €
Total+53 275 €+51 146 €+2 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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