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Maison 19 pièces 456 m²

VilleLatronquière (46)
Surface456m²
Coût Total403 119€
Loyer Annuel34 627€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 740 €
Surface : 456 m²
Prix au m² : 628,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 19
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 19 pièces 456 m² - Maison de 19 pièces principales

Immeuble à Latronquière composé de 9 appartements du T1 au T3, offrant un fort potentiel de rentabilité. 4 logements sont déjà loués. DPE permettant de louer immédiatement le reste. Huisseries double vitrage, chauffage fioul, raccordé au tout-à-l'égout, avec extérieur. Idéal investisseurs. Opportunité rare à saisir rapidement. Honoraires à charge acquéreur : 6.2% Référence annonce : 546-328 Date de réalisation du diagnostic : 30/01/2024 Prix hors honoraires : 270 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 830 € et 1 122 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Latronquière
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46210
Coordonnées : 44.807800, 2.064100
Total : 403 119€
Prix d'acquisition : 286 740€
Travaux : 93 440€
Valeur du bien : 380 180€
Frais de notaire : 22 939€
Coût estimé : 22 939€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 456m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 2886€/mois
Loyer annuel estimé : 34627€/an
Fourchette totale : 2197€ - 3790€/mois
Fourchette annuelle : 26360€ - 45485€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,4 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :348 108 €
Prix d'achat :286 740 €
Décote à l'achat :-61 368€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-55 011€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :403 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 022,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :117,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 140,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :203 611,58€
Coût de l'assurance :35 272,91€
Taxe foncière : 3 462,65€/an
Soit par mois : 288,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 885,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 428,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :456,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: Estimation de 57 fenêtres (456 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 456 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: 456 m²
Raison: Sécurité et conformité - État de la plomberie à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 440 €(205 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Isolation:31 920€
    Isolation combles: 456 m² × 70€/m² = 31920€ (installation incluse)
  • Menuiseries:34 200€
    Fenêtres double vitrage: 57 fenêtres × 600€ = 34200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:9 120€
    Mise aux normes plomberie: 456 m² × 20€/m² = 9120€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 83 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 886 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 627 €/an
Calcul : 2 886 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 403 119 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 411 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 326 €
Revenus locatifs : +34 627 €
Charges déductibles : -112 326 €
Résultat foncier Année 1 : -77 699 €(Déficit de 77 699 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 299 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 886 €/an
Revenus locatifs : +34 627 €
Charges déductibles : -18 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 741 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56299.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 286 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 381 €(65% de 286 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 777 €/an
Calcul : 186 381 € × 3,636% = 6 777 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 627 €112 339 €14 026 €-77 713 €21 400 €56 313 €56 313 €
235 319 €18 533 €13 659 €16 786 €--39 526 €
336 025 €18 153 €13 280 €17 872 €--21 654 €
436 746 €17 760 €12 886 €18 986 €--2 668 €
537 481 €17 353 €12 479 €20 128 €---
638 230 €16 931 €12 057 €21 299 €---
738 995 €16 494 €11 621 €22 501 €---
839 775 €16 042 €11 168 €23 733 €---
940 570 €15 573 €10 699 €24 997 €---
1041 382 €15 088 €10 214 €26 294 €---
1142 210 €14 585 €9 711 €27 625 €---
1243 054 €14 064 €9 190 €28 990 €---
1343 915 €13 525 €8 651 €30 390 €---
1444 793 €12 966 €8 092 €31 827 €---
1545 689 €12 387 €7 514 €33 302 €---
1646 603 €11 788 €6 914 €34 815 €---
1747 535 €11 167 €6 293 €36 368 €---
1848 485 €10 524 €5 650 €37 962 €---
1949 455 €9 858 €4 984 €39 597 €---
2050 444 €9 168 €4 294 €41 276 €---
2151 453 €8 453 €3 580 €43 000 €---
2252 482 €7 713 €2 840 €44 769 €---
2353 532 €6 947 €2 073 €46 585 €---
2454 603 €6 152 €1 279 €48 450 €---
2555 695 €5 330 €456 €50 365 €---
TOTAL1 109 098 €418 891 €203 612 €690 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 690 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 627 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 272 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 272 €-6 420 €+13 692 €
2+7 272 €0 €+7 272 €
3+7 272 €0 €+7 272 €
4+7 272 €0 €+7 272 €
5+7 272 €+5 238 €+2 034 €
6+7 272 €+6 390 €+882 €
7+7 272 €+6 750 €+522 €
8+7 272 €+7 120 €+152 €
9+7 272 €+7 499 €-227 €
10+7 272 €+7 888 €-616 €
11+7 272 €+8 287 €-1 015 €
12+7 272 €+8 697 €-1 425 €
13+7 272 €+9 117 €-1 845 €
14+7 272 €+9 548 €-2 276 €
15+7 272 €+9 991 €-2 719 €
16+7 272 €+10 445 €-3 173 €
17+7 272 €+10 910 €-3 638 €
18+7 272 €+11 389 €-4 117 €
19+7 272 €+11 879 €-4 607 €
20+7 272 €+12 383 €-5 111 €
21+7 272 €+12 900 €-5 628 €
22+7 272 €+13 431 €-6 159 €
23+7 272 €+13 976 €-6 704 €
24+7 272 €+14 535 €-7 263 €
25+7 272 €+15 109 €-7 837 €
Total+181 800 €+207 062 €+-25 262 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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