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Maison Malguenac 5 pièce(s) 360 m2

VilleMalguénac (56)
Surface355m²
Coût Total474 510€
Loyer Annuel36 482€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 357 000 €
Surface : 355 m²
Prix au m² : 1 005,63 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 3, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

FAVORIZ- Centre bourg pour cette propriété se composant d'une longère rénovée de environ 250m² habitables, avec pièce de vie de 75m, cuisine aménagée avec accès véranda et jardin; une deuxième maison se composant d'une pièce de vie, trois chambres, en partie à rénover; une grange ouverte à usage de garage, le tout sur un terrain entièrement clos, sans vis à vis, arboré et paysagé d'environ 2700m². (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126484.pdf

Ville : Malguénac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56300
Coordonnées : 48.081199, -3.053568
Total : 474 510€
Prix d'acquisition : 357 000€
Travaux : 88 950€
Valeur du bien : 445 950€
Frais de notaire : 28 560€
Coût estimé : 28 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 355m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 3040€/mois
Loyer annuel estimé : 36482€/an
Fourchette totale : 2425€ - 3811€/mois
Fourchette annuelle : 29104€ - 45732€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 572,5 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :558 238 €
Prix d'achat :357 000 €
Décote à l'achat :-201 238€ (-36.0%)
Marge achat-revente :83 728€ (15.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :474 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 370,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :118,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 489,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :236 616,66€
Coût de l'assurance :35 588,25€
Taxe foncière : 3 648,23€/an
Soit par mois : 304,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 040,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 793,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 355 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 355 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 950 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 300€
    Isolation combles: 355 m² × 60€/m² = 21300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:26 400€
    Fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 600€ = 26400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 70€/m² = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malguénac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 040 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 482 €/an
Calcul : 3 040 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 474 510 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 424 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 327 €
Revenus locatifs : +36 482 €
Charges déductibles : -110 327 €
Résultat foncier Année 1 : -73 845 €(Déficit de 73 845 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 445 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 377 €/an
Revenus locatifs : +36 482 €
Charges déductibles : -21 377 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 105 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52444.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 357 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 232 050 €(65% de 357 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 438 €/an
Calcul : 232 050 € × 3,636% = 8 438 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 482 €110 343 €16 321 €-73 860 €21 400 €52 460 €52 460 €
237 212 €20 964 €15 892 €16 248 €--36 212 €
337 956 €20 520 €15 448 €17 436 €--18 776 €
438 715 €20 060 €14 989 €18 655 €--121 €
539 490 €19 585 €14 513 €19 905 €---
640 279 €19 092 €14 020 €21 188 €---
741 085 €18 582 €13 510 €22 503 €---
841 907 €18 054 €12 982 €23 853 €---
942 745 €17 507 €12 435 €25 238 €---
1043 600 €16 941 €11 869 €26 659 €---
1144 472 €16 355 €11 283 €28 117 €---
1245 361 €15 748 €10 676 €29 613 €---
1346 268 €15 119 €10 048 €31 149 €---
1447 194 €14 469 €9 397 €32 725 €---
1548 138 €13 795 €8 724 €34 342 €---
1649 100 €13 098 €8 026 €36 002 €---
1750 082 €12 376 €7 304 €37 706 €---
1851 084 €11 628 €6 557 €39 456 €---
1952 106 €10 854 €5 783 €41 251 €---
2053 148 €10 053 €4 981 €43 095 €---
2154 211 €9 223 €4 152 €44 987 €---
2255 295 €8 364 €3 293 €46 931 €---
2356 401 €7 475 €2 403 €48 926 €---
2457 529 €6 554 €1 482 €50 975 €---
2558 680 €5 601 €529 €53 079 €---
TOTAL1 168 540 €452 361 €236 617 €716 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 716 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 482 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 661 €-6 420 €+14 081 €
2+7 661 €0 €+7 661 €
3+7 661 €0 €+7 661 €
4+7 661 €0 €+7 661 €
5+7 661 €+5 935 €+1 726 €
6+7 661 €+6 356 €+1 305 €
7+7 661 €+6 751 €+910 €
8+7 661 €+7 156 €+505 €
9+7 661 €+7 571 €+90 €
10+7 661 €+7 998 €-337 €
11+7 661 €+8 435 €-774 €
12+7 661 €+8 884 €-1 223 €
13+7 661 €+9 345 €-1 684 €
14+7 661 €+9 817 €-2 156 €
15+7 661 €+10 303 €-2 642 €
16+7 661 €+10 801 €-3 140 €
17+7 661 €+11 312 €-3 651 €
18+7 661 €+11 837 €-4 176 €
19+7 661 €+12 375 €-4 714 €
20+7 661 €+12 928 €-5 267 €
21+7 661 €+13 496 €-5 835 €
22+7 661 €+14 079 €-6 418 €
23+7 661 €+14 678 €-7 017 €
24+7 661 €+15 292 €-7 631 €
25+7 661 €+15 924 €-8 263 €
Total+191 525 €+214 854 €+-23 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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