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Achat : Maison Orignolles (17210)

Bien expiré
VilleOrignolles (17)
Surface195m²
Coût Total260 631€
Loyer Annuel18 515€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois+40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 566 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 972,13 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 195 m², 9 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 place de parking

Charentaise rénovée avec goût, composée de quatre chambres, cuisine ouverte sur salle à manger, beaux volumes, dépendances aménagées, combles aménageables sur terrain boisé et proche de la voie verte. Honoraires inclus dans le prix : 7.1%.

Ville : Orignolles
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17210
Coordonnées : 45.221070, -0.234400
Total : 260 631€
Prix d'acquisition : 189 566€
Travaux : 55 900€
Valeur du bien : 245 466€
Frais de notaire : 15 165€
Coût estimé : 15 165€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 1543€/mois
Loyer annuel estimé : 18515€/an
Fourchette totale : 1195€ - 1992€/mois
Fourchette annuelle : 14344€ - 23900€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 564,66 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :305 109 €
Prix d'achat :189 566 €
Décote à l'achat :-115 543€ (-37.9%)
Marge achat-revente :44 478€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 631€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 283,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :65,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 349,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 541,21€
Coût de l'assurance :19 547,33€
Taxe foncière : 1 851,53€/an
Soit par mois : 154,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 542,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 503,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :39,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 900 €(287 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:19 500€
    Isolation combles: 195 m² × 100€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 515 €/an
Calcul : 1 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 631 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 153 €
Revenus locatifs : +18 515 €
Charges déductibles : -67 153 €
Résultat foncier Année 1 : -48 637 €(Déficit de 48 637 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 253 €/an
Revenus locatifs : +18 515 €
Charges déductibles : -11 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27237.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 566 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 218 €(65% de 189 566 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 481 €/an
Calcul : 123 218 € × 3,636% = 4 481 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 515 €67 161 €8 628 €-48 646 €21 400 €27 246 €27 246 €
218 886 €11 030 €8 397 €7 855 €--19 391 €
319 263 €10 792 €8 159 €8 471 €--10 919 €
419 649 €10 545 €7 912 €9 103 €--1 816 €
520 042 €10 290 €7 657 €9 751 €---
620 442 €10 027 €7 393 €10 416 €---
720 851 €9 754 €7 121 €11 097 €---
821 268 €9 472 €6 839 €11 796 €---
921 694 €9 181 €6 547 €12 513 €---
1022 127 €8 879 €6 246 €13 248 €---
1122 570 €8 568 €5 934 €14 002 €---
1223 021 €8 246 €5 612 €14 776 €---
1323 482 €7 912 €5 279 €15 570 €---
1423 951 €7 568 €4 934 €16 384 €---
1524 431 €7 212 €4 578 €17 219 €---
1624 919 €6 843 €4 210 €18 076 €---
1725 418 €6 462 €3 829 €18 955 €---
1825 926 €6 068 €3 435 €19 858 €---
1926 444 €5 661 €3 028 €20 783 €---
2026 973 €5 240 €2 607 €21 733 €---
2127 513 €4 804 €2 171 €22 708 €---
2228 063 €4 354 €1 721 €23 709 €---
2328 624 €3 889 €1 255 €24 736 €---
2429 197 €3 407 €774 €25 790 €---
2529 781 €2 909 €276 €26 871 €---
TOTAL593 050 €246 277 €124 541 €346 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 888 €-6 420 €+10 308 €
2+3 888 €0 €+3 888 €
3+3 888 €0 €+3 888 €
4+3 888 €0 €+3 888 €
5+3 888 €+2 380 €+1 508 €
6+3 888 €+3 125 €+763 €
7+3 888 €+3 329 €+559 €
8+3 888 €+3 539 €+349 €
9+3 888 €+3 754 €+134 €
10+3 888 €+3 974 €-86 €
11+3 888 €+4 201 €-313 €
12+3 888 €+4 433 €-545 €
13+3 888 €+4 671 €-783 €
14+3 888 €+4 915 €-1 027 €
15+3 888 €+5 166 €-1 278 €
16+3 888 €+5 423 €-1 535 €
17+3 888 €+5 687 €-1 799 €
18+3 888 €+5 957 €-2 069 €
19+3 888 €+6 235 €-2 347 €
20+3 888 €+6 520 €-2 632 €
21+3 888 €+6 812 €-2 924 €
22+3 888 €+7 113 €-3 225 €
23+3 888 €+7 421 €-3 533 €
24+3 888 €+7 737 €-3 849 €
25+3 888 €+8 061 €-4 173 €
Total+97 200 €+104 032 €+-6 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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