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APPARTEMENT T3 A ILLZACH

VilleIllzach (68)
Surface78.42m²
Coût Total157 260€
Loyer Annuel10 150€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 78.42 m²
Prix au m² : 1 517,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

A Illzach, dans le 'Village d'Alsace', découvrez cet appartement de type 3 pièces offrant une surface de 78m2.  Il est composé d'une entrée, un double séjour, une cuisine équipée, deux chambres, une salle de bains, un wc.  Deux balcons accompagnent ce bel appartement.  Il est situé au 2e étage d'une résidence en comprenant 3. Il n'y pas d'ascenseur. Une cave complète  Ce logement est actuellement loué.

  • https://www.ifeaimmo.com/pdf/honoraires.pdf
Ville : Illzach
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68110
Coordonnées : 47.776113, 7.340501
Total : 157 260€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 28 740€
Valeur du bien : 147 740€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.42m²
Loyer prédit : 10.79€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 13.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10150€/an
Fourchette totale : 688€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 8250€ - 12487€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 430,53€
Coût de l'assurance :13 760,25€
Taxe foncière : 1 014,99€/an
Soit par mois : 84,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 919,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78.42 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 740 €(366 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 5000€ = 5000€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1300€ = 10400€ (incluant la pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€ (incluant la pose)
  • Salle de bain:6 800€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage 5 m² × 60€/m² = 300€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la pose)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la pose)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant la pose)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant la pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 150 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 550 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 772 €
Revenus locatifs : +10 150 €
Charges déductibles : -35 772 €
Résultat foncier Année 1 : -25 622 €(Déficit de 25 622 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 222 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 032 €/an
Revenus locatifs : +10 150 €
Charges déductibles : -7 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4221.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 150 €35 777 €5 471 €-25 627 €21 400 €4 227 €4 227 €
210 353 €6 894 €5 329 €3 459 €--768 €
310 560 €6 746 €5 180 €3 814 €---
410 771 €6 592 €5 027 €4 179 €---
510 987 €6 434 €4 868 €4 553 €---
611 206 €6 269 €4 704 €4 937 €---
711 430 €6 099 €4 533 €5 332 €---
811 659 €5 922 €4 357 €5 737 €---
911 892 €5 739 €4 174 €6 153 €---
1012 130 €5 550 €3 985 €6 580 €---
1112 373 €5 354 €3 788 €7 019 €---
1212 620 €5 151 €3 585 €7 469 €---
1312 873 €4 940 €3 375 €7 932 €---
1413 130 €4 722 €3 157 €8 408 €---
1513 393 €4 496 €2 931 €8 896 €---
1613 660 €4 263 €2 697 €9 398 €---
1713 934 €4 020 €2 455 €9 913 €---
1814 212 €3 770 €2 204 €10 443 €---
1914 497 €3 510 €1 944 €10 987 €---
2014 786 €3 241 €1 675 €11 546 €---
2115 082 €2 962 €1 396 €12 120 €---
2215 384 €2 673 €1 108 €12 711 €---
2315 692 €2 374 €809 €13 317 €---
2416 005 €2 064 €499 €13 941 €---
2516 325 €1 743 €178 €14 582 €---
TOTAL325 104 €147 306 €79 431 €177 798 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 798 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-6 420 €+8 551 €
2+2 131 €0 €+2 131 €
3+2 131 €+914 €+1 217 €
4+2 131 €+1 254 €+877 €
5+2 131 €+1 366 €+765 €
6+2 131 €+1 481 €+650 €
7+2 131 €+1 600 €+531 €
8+2 131 €+1 721 €+410 €
9+2 131 €+1 846 €+285 €
10+2 131 €+1 974 €+157 €
11+2 131 €+2 106 €+25 €
12+2 131 €+2 241 €-110 €
13+2 131 €+2 380 €-249 €
14+2 131 €+2 522 €-391 €
15+2 131 €+2 669 €-538 €
16+2 131 €+2 819 €-688 €
17+2 131 €+2 974 €-843 €
18+2 131 €+3 133 €-1 002 €
19+2 131 €+3 296 €-1 165 €
20+2 131 €+3 464 €-1 333 €
21+2 131 €+3 636 €-1 505 €
22+2 131 €+3 813 €-1 682 €
23+2 131 €+3 995 €-1 864 €
24+2 131 €+4 182 €-2 051 €
25+2 131 €+4 375 €-2 244 €
Total+53 275 €+53 340 €+-65 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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