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Détails du bien

Bien expiré
VilleAmbillou-château, Brigné, Brossay, Cizay-la-madeleine, Concourson-sur-layon, Doué-la-fontaine, Dénezé-sous-doué, Forges, Louerre, Louresse-rochemenier, Meigné, Montfort, Noyant-la-plaine, Saint-georges-sur-layon, Ulmes, Verchers-sur-layon (49)
Surface154
Coût Total210 350
Loyer Annuel16 313
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 750 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 965,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

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Le prix affiché est un prix de première offre.

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Pavillon construit en 2008 offrant une belle pièce de vie lumineuse avec cuisine aménagée et équipée.

Mezzanine dans l'entrée, apportant volume et caractère.

Chauffage au sol par géothermie, assurant un excellent confort thermique.

Au rez-de-chaussée, une chambre de plain-pied avec salle de bains.

À l'étage, trois chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

Des travaux de finition sont à prévoir dans la maison, ainsi que pour l'aménagement de l'agrandissement et des travaux sur le double garage.

Double garage pouvant accueillir un camping-car et voitures.

Terrain de 1 150 m² avec piscine hors-sol et atelier.

Consommation énergie primaire : C

Valeur gaz à effet de serre: A

Contact : LEVY Elise EI Agent commercial immatriculé au RSAC ANGERS sous le numéro 447827171.

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Prix net vendeur de départ : 140 000 €. Honoraires de 6.25% à la charge de l'acquéreur.

Votre Agence Laforêt vous accueille du lundi au vendredi de 9h00 à 12h30 et de 14h00 à19h00 ainsi que le samedi matin de 9h00 à 12h30. Samedi après-midi sur rendez-vous.

Ville : Ambillou-château, Brigné, Brossay, Cizay-la-madeleine, Concourson-sur-layon, Doué-la-fontaine, Dénezé-sous-doué, Forges, Louerre, Louresse-rochemenier, Meigné, Montfort, Noyant-la-plaine, Saint-georges-sur-layon, Ulmes, Verchers-sur-layon
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49700
Coordonnées : 47.235953, -0.375236
Total : 210 350
Prix d'acquisition : 148 750
Travaux : 49 700
Valeur du bien : 198 450
Frais de notaire : 11 900
Coût estimé : 11 900
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16313€/an
Fourchette totale : 1071€ - 1725€/mois
Fourchette annuelle : 12855€ - 20702€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :61,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 554,09
Coût de l'assurance :18 405,62
Taxe foncière : 1 631,32€/an
Soit par mois : 135,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 359,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :112,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 4 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) et menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique, vérification de la mise à la terre et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Cuisine complète: 1 × 18000€ = 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:12 000
    Salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres:11 400
    Rénovation 4 chambres (60 m²): Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité 60 m² × 100€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 600€. Total = 8400€.
  • Salon:5 700
    Rénovation salon (30 m²): Parquet flottant 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 300€. Total = 4200€.
  • Électricité générale:600
    Tableau électrique: 1 × 600€ = 600€ (incluant mise aux normes et vérification). Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:2 000
    Plomberie générale: 1 × 2000€ = 2000€ (incluant vérification et remplacement de tuyauterie si nécessaire). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 313 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 350 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 631 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 275
Revenus locatifs : +16 313
Charges déductibles : -59 275
Résultat foncier Année 1 : -42 962(Déficit de 42 962 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 32 262
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 575 €/an
Revenus locatifs : +16 313
Charges déductibles : -9 575
Résultat foncier Années 2+ : 6 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 32261.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 750
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 688(65% de 148 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 516 €/an
Calcul : 96 688 € × 3,636% = 3 516
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 31359 2827 214-42 96810 700 €32 268 €32 268 €
216 6399 3927 0247 248--25 021 €
316 9729 1956 8287 777--17 244 €
417 3128 9926 6258 320--8 924 €
517 6588 7826 4148 876--48 €
618 0118 5646 1969 448---
718 3718 3385 97010 033---
818 7398 1045 73710 634---
919 1147 8625 49511 251---
1019 4967 6125 24511 884---
1119 8867 3534 98512 533---
1220 2837 0854 71713 199---
1320 6896 8074 43913 882---
1421 1036 5194 15214 584---
1521 5256 2213 85415 304---
1621 9555 9133 54616 042---
1722 3955 5943 22716 800---
1822 8425 2642 89617 579---
1923 2994 9222 55418 378---
2023 7654 5682 20019 198---
2124 2414 2011 83420 039---
2224 7253 8221 45420 904---
2325 2203 4291 06121 791---
2425 7243 02265522 702---
2526 2392 60123423 638---
TOTAL522 518213 443104 554309 07510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 075
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 313 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 426-3 210+6 636
2+3 4260+3 426
3+3 4260+3 426
4+3 4260+3 426
5+3 4260+3 426
6+3 426+2 820+606
7+3 426+3 010+416
8+3 426+3 190+236
9+3 426+3 375+51
10+3 426+3 565-139
11+3 426+3 760-334
12+3 426+3 960-534
13+3 426+4 165-739
14+3 426+4 375-949
15+3 426+4 591-1 165
16+3 426+4 813-1 387
17+3 426+5 040-1 614
18+3 426+5 274-1 848
19+3 426+5 513-2 087
20+3 426+5 759-2 333
21+3 426+6 012-2 586
22+3 426+6 271-2 845
23+3 426+6 537-3 111
24+3 426+6 811-3 385
25+3 426+7 091-3 665
Total+85 650+92 722+-7 072
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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